Často slyším otázku zda se ještě vyplácí dražby nemovitostí. Ať už investujete do čehokoliv, tak na chvíli zbystřete. Dnes se podíváme na souhrnné statistiky dražeb a aukcí za uplynulý rok 2018. Co vám mohu prozradit hned v úvodu tak je to, že za uplynulý rok bylo vyhlášeno 17.432 dražeb (aukcí) nemovitostí v odhadních cenách přesahujících 28 mld. Kč. V článku se mimo jiné dozvíte, v jakých regionech se vyplatí chodit na dražby, a které nemovitosti se vyplácí nejvíce.

Troufám si tvrdit, že nikdo v České republice nemá tak detailní přehled o dražbách a aukcích (dále jen dražby), jako máme v ADOLu. Přes 5 let zpracováváme data o dražbách a přes 2 roky sledujeme i výsledky dražeb. Pracují za nás nonstop roboti, kteří stahují data z internetu, ale celý úspěch naší služby stojí na tom, že již od roku 2013 stažené informace denně ručně třídíme, upravujeme, hledáme chybějící data a také sledujeme výsledky dražeb.

Článek ke stažení ve formátu PDF zde...

To nám umožňuje přinášet zákazníkům nejen přehled o všech nemovitostech v dražbách, ale často díky výsledkům mohou ještě výsledek zvrátit (předražek) nebo si v případě “nevydražené” nemovitosti mohou tuto hlídat a jsou upozorněni na její další kolo.  (více o službě Monitoring dražeb zde...)

No a díky této práci pak může vzniknout i tato Tisková zpráva ADOL Statistiky dražeb v ČR rok 2018, ze které vychází dnešní článek.

Kvalitní data - ruční práce

Když jsem přemýšlel o tématu na dnešní článek, vzpomněl jsem si na tabulky, které mi naše IT dodalo před pár dny. Chtěl jsem si udělat obrázek o tom, jak vypadal rok 2018 z pohledu dražeb. Bohužel jsem netušil, kolik času mi tento článek zabere. Nicméně pro vás může být zajímavé, jak se taková data pro “tiskovou zprávu” připravují.

Začal jsem tím, že jsem si otevřel tabulku se 17.000 řádky a 29 sloupci. O každé dražbě máme kromě interního ID (pořadové číslo) také informace o datu vyhlášení, datu stažení z internetu, o zdroji, ze kterého byla informace získána. Následují všechny potřebné údaje, které přepsaly mé kolegyně z dražebních vyhlášek. Začátek dražby, konec dražby, dražební jistota, odhadní a vyvolávací cena. Víme, za kolik bylo vydraženo, zda se dražil podíl nebo celek, byla-li to dražba elektronická nebo fyzická atd.

Dále bylo nutné přemýšlet o tom, jaké kombinace čísel by nejvíce vystihovaly situaci na trhu a začal jsem je zpracovávat do dílčích tabulek a grafů. Samozřejmě se to neobejde bez kontingenčních tabulek a Excelu, takže jsem strávil pár desítek minut vzpomínáním, jakže se ty tabulky vlastně dělají….

Těžkosti s daty

No a po 2 hodinách práce zjistím, že v tabulce nemám informaci o výsledku dražby. Rozeznáváme stavy jako vydraženo, nevydraženo, nelze ověřit (typicky fyzické dražby u exekutorů), odročeno, zrušeno nebo “čeká se na výsledek”. To je v případě, že dražba ještě neskončila. Ano, skutečně některé dražby trvají i měsíce, takže 14.2. ještě neznáme výsledek. Tedy musím opět kontaktovat IT a čekat pár minut na další podklady.

Hurá. Dostal jsem nové tabulky a práce pokračovala. Udělal jsem dalších pár tabulek a přišlo mi divné, že poměr vydražených cen nemovitostí u rodinných domů v poměru k odhadním cenám, je ve výši 400%. No a tady už jsem začal tušit, že je něco špatně. Po další hodině hledání a přemýšlení, porovnávání různých dat zjistíte, že vaše kolegyně před několika měsíci u jedné dražby z počtu 17.000 opsala špatně výsledek dražby a přidala 3 nuly. Dovedete si představit, co vám udělá se statistikou 7.500.000 nebo 7.500.000.000?

Dál už asi nemusím pokračovat… když vše po 6 hodinách dokončíte, předložíte kolegům výsledek k jazykové a technické kontrole. No, předložíte. Dnes je Valentýn, takže sedím vlastně ve 23:00 v kanceláři sám a kolegyně mi kontroluje výsledky po mailu.

Dražby nemovitostí v roce 2018

Nemá zde asi smysl vkládat všechny grafy a čísla znovu, když jsou přehledně zpracovány v tiskové zprávě, kterou si můžete stáhnout. Vypíchl bych zde pár nejzajímavějších čísel a grafů.

V roce 2018 bylo vyhlášeno 17.432 dražeb a aukcí nemovitostí v hodnotě 28,14 mld. Kč. Z tohoto počtu bylo 90,4% dražeb elektronických a 9,6% fyzických.

Poměr vyvolávacích a odhadních cen byl v průměru 61,55 %.

Co vás bude asi nejvíce zajímat jsou samozřejmě výsledky dražeb. Ze všech vyhlášených dražeb bylo celkem 46% úspěšných a nemovitosti byly vydraženy. U zhruba 17% dražeb nelze výsledky ověřit. Nejčastěji se jedná o fyzické exekutorské dražby, kde exekutor výsledek dražby téměř nikdy nezveřejňuje.

Poslední tabulkou, kterou zde uvedu je objem odhadních cen nemovitostí a vydražených cen a jejich poměr. Zde je zajímavé, že Ústecký kraj a Pardubický mají poměr do 60%. Dokonce Ústecký kraj 22,5%. Zde tedy je možné koupit nemovitosti v průměru za ¼ ceny.

Závěrem

Pokud se podíváte na statistiky a grafy, dojdete asi k následujícímu závěru. Většina zajímavých nemovitostí se vydraží za tak vysoké ceny, že zde není prostor pro výdělek nebo úsporu. Takže buď půjdete na dražby v Ústí nad Labem nebo to nemá smysl.

Já bych to viděl trochu jinak... Díky tomu, že dodáváme data mnoha úspěšným investorům a realitním kancelářím tak vidíme, že prostor pro zhodnocení peněz stále je. Údaje, které jsem vám dnes předložil, jsou jakýmsi statistickým výsledkem “suchých” dat. Bohužel tato data někdy zkreslují. Není to záměr, ale je to povahou těchto dat.

Zkreslovat data může například podhodnocování odhadů, aby se na dražby přivedlo co nejvíce zájemců. Dražebník ví, že cena se pak vyšplhá často výš, než kdyby byli zájemci jen dva. Dalším zkreslením je způsob jakým dražebníci uvádí informace o dražbách. Některé soukromé společnosti neuvádí odhadní cenu nemovitosti a v těchto případech pak nastavujeme cenu odhadní jako vyvolávací. Lepší, než kdyby tam byla nula nebo bychom museli celou dražbu vyřadit.

Takže nevěšte hlavu, statistiky si projděte, vezměte si ponaučení a hurá na dražby!