S Michalem Pazderou z JUSTO.cz jsem v rozhovoru rozebíral jak správně vyjednávat o kupní ceně nemovitosti mezi prodávajícím a kupujícím. Michal Pazdera před časem mezi kolegy z realitních kanceláří nasídlel dokument, který pojednával o tématu vyjednávání o kupní ceně z různých úhlů pohledu. To mě zaujalo natolik, že jsem si chtěl o tom s Michalem popovídat.
V rozhovoru mimo jiné mluvíme o tom, jak je hodně korektní a férové vůči zájemcům o nemovitosti, když realitní makléř (třeba na žádost majitele), navýší dodatečně cenu za nemovitost. Jde o hodně diskutované téma a za mě je to z laického pohledu určité handlování, které spíše připomíná aukci po telefonu, než seriózní jednání. Diskutujeme o tom, jak se k takovému postupu staví Zákon na ochranu spotřebitele, Občanský zákoník apod. Samozřejmě narážíme na téma klasických aukcí, které některé kanceláře v praxi využívají a to jako zcela korektní nástroj pro dosažení maximální ceny pro klienta.
V rozhovoru také mluvíme o tom, jak by měl správný postup při vyjednávání vypadat. Jak dlouhé by měly být lhůty u rezervačních smluv. Na základě čeho Michal určuje délku rezervační lhůty a výši rezervace. Bavíme se také hodně o sankcích, o často nesolidním přístupu ze strany zájemců a o tom, jak sporům předcházet.
Realitní makléř by měl většinu diskutovaných věcí znát a držet se jich, ale z naší praxe víme, že tomu tak vždycky není. Navíc pokud nemovitost prodáváte napřímo nebo hodláte nemovitost koupit, mohou se hodit některé tipy i vám.
Více již v novém videu...
Přehrajte si celé video na youtube...
Poslechněte si rozhovor formou podcastu nebo stahujte jako mp3 ...
Co se ve videu dále dozvíte a zhruba v jakém čase:
0:40 Parametry, které mají vliv na dohodu o kupní ceně při prodeji nemovitosti
1:10 Proces koupě lze rozdělit na 3 části: rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouva
1:35 Největší problémy vznikají mezi podpisem rezervační smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí kupní
2:00 V současnosti existuje trend nárůstu využití rezervačních smluv
3:00 Znalecký odhad nemovitosti má značný vliv na cenu, kterou je kupující ochoten zaplatit
3:30 Odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí kupní s sebou nese značné důsledky
4:00 Co je to třístranná smlouva a jaké jsou její náležitosti
5:15 Třístranná smlouva je výhodnější v případě, že se něco nepovede
6:00 Co dělat, když zájemce od koupi odhalí po podpisu rezervační smlouvy nedostatky na stavu nemovitosti?
6:30 Realitní kanceláře by si měli lépe hlídat uzavírání rezervačních smluv
7:15 Lze měnit cenu nemovitosti i po podpisu rezervační smlouvy?
8:30 Realitní kancelář by měla mít jasně nastavenou spolupráci s majitelem nemovitosti
9:00 Různé strategie prodeje nemovitosti
9:45 Klient realitní kanceláře by měl být už od začátku seznámen s podmínkami prodeje
10:15 Zásadní jsou obchodní dovednosti makléře a kvalitní komunikace s majitelem
12:30 Realitní makléř, který má plnou moc, musí dle občanského zákoníku absolutně zastupovat zájmy majitele
13:00 Podle občanského zákoníku musí všichni jednat poctivě
14:00 Jak správně vyjednávat a co vše si mohou realitní makléři dovolit
14:50 Pravidla koupě by měli být jasně nastavené již od začátku
15:30 Prodej prostřednictvím aukce by měl být předem všem zúčastněným oznámen
16:15 Mezi parametry, které hrají roli v transakci prodeje nemovitosti, patří délka rezervační smlouvy, výše ceny, způsob financování
17:12 Délka rezervační lhůty a výše zálohy by měla být stanovena na základě možností financování kupujícího
17:45 Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí je způsob jak prodloužit lhůtu rezervační smlouvy
18:45 Rozhoduje také lhůta předání nemovitosti, uvolňování prostředků z úschovy atd.
20:15 Realitní makléř by si měl nejprve vytvořit komplexní představu o zájmech svého klienta a tyto zájmy pak hájit v dalším jednání s potenciálním kupcem
21:15 Jak jednat o smlouvě v souladu s novým občanským zákoníkem
22:40 Nepodceňujte přípravnou fázi kupního procesu, ušetříte tak spoustu práce
24:00 Proces prodej mám rozdělený do 600 kroků. Cílem obchodu není rezervace, ale prodej
26:15 Jak se na změnu kupní ceny dívá zákon na ochranu spotřebitele?
27:15 Pozor na nesplnění zákonných požadavků o konečné ceně obchodu a klamavé obchodní sdělení
28:45 Co dělat, když vašeho klienta osloví jiná realitní kancelář nabízející vyšší prodejní cenu nemovitosti
31:00 Základem jsou kvalitně nastavené smlouvy, které na sebe navazují a jsou transparentní vůči klientovi
33:30 Realitní makléř by měl smlouvu i souvislosti jednotlivých článků smlouvy dobře znát
36:10 Jaké náklady lze požadovat v případě odstoupení od smlouvy?
37:45 V případě odstoupení od smlouvy většinou zájemce uhradí smluvní pokutu a další náklady, které majiteli vzniknou
39:55 Komunikaci s klientem řešte nejen telefonicky ale i emailem, kvůli průkaznosti v případě sporů
42:30 Shrnutí doporučení pro proces uzavírání kupní smlouvy
45:00 V procesu uzavírání kupních smluv komunikujte maximálně otevřeně a čestně
