V dnešním rozhovoru jsem vyzpovídal advokáta Mgr. Martina Kašpara, na téma nejčastějších chyb v kupních smlouvách při převodu nemovitostí. Hned na úvod jsme narazili na velmi problémové téma, kterým jsou jsou "stažené vzory z internetu". Je až s podivem, kolik lidí je schopno využít vzory zdarma, když převádí nemovitosti za stovky tisíc nebo miliony korun. V rozhovoru nanajdete tipy, jak si takový vzor upravit. Zaměřili jsme se spíše na to, kde jsou kritické body při převodu nemovitostí a čemu byste v kupní smlouvě měli přisuzovat více pozornosti. Ať už jste prodávající nebo kupující.
Martin Kašpar mimo své právnické praxe tvoří software pro advokátní kanceláře Praetor, která slouží ke kompletnímu vedení agendy advokátních kanceláří. Z toho se také vyčlenil projekt Databot, který pomáhá zejména realitním kancelářím a jejich právníkům generovat kupní smlouvy. Hlavní výhodou je import vstupních dat z Katastru nemovitostí, čímž se minimalizují právě chyby ve smlouvách. Martin tímto produktem řešil svůj vlastní problém i problém mnoha kolegů. Při tvorbě smluv totiž často dochází k překlepům a někdy i k opomenutí určitých faktů, které "stroj" neudělá.
V rozhovoru procházíme kupní smlouvu krok za krokem a diskutujeme o chybách v popisu účastníků, ve specifikaci nemovitostí, v určení vypořádání kupní ceny, věnujeme se také předkupnímu právu a mnoha dalším tématům. Cílem nebylo podat vyčerpávající informaci o všech problémech v kupních smlouvách, ale upozornit na ty nejčastější.
Více již v novém rozhovoru…
Přehrajte si celé video na youtube...
Poslechněte si rozhovor formou podcastu nebo stahujte jako mp3 ...
Co se ve videu dále dozvíte a zhruba v jakém čase:
00:30 Představení Mgr. Martina Kašpara a jeho projektů Databot a Praetor
01:50 Lidé rádi používají vzory z internetu, což je veliká chyba
03:15 Účastníci kupních smluv – je nutné uvádět rodná čísla
03:40 Lidé často uvedou špatně účastníky, kteří mají nemovitost nabývat
04:10 U cizinců se často špatně rozlišují jména a příjmení
04:45 Chyby často nejsou v kupních smlouvách, ale mnohokrát se předělávají již v přípravné fázi
06:05 Výhodou podpisu smluv u advokáta je i kontrola všech osobních údajů
07:05 Nejzásadnější při přípravě smluv je správná specifikace předmětu převodu
08:10 Důležité je pečlivě studovat nabývací tituly nebo využít dálkový přístup do Katastru (výpis práv pro osobu)
09:10 U pozemků a u bytů je lepší výměry neuvádět, kvůli chybám měření
10:20 Špatně uvedené výměry mohou vést až k odstoupení od smlouvy
11:40 U pozemků je dobré požadovat geometrický plán a s tím i faktické vytýčení hranice v terénu
13:15 Změnou občanského zákoníku došlo návratu k logice „povrch ustupuje půdě“, takže se primárně řeší pozemek a k tomu se vážou stavby
14:45 U převodů se musí velice pečlivě sledovat podíly na nemovitostech
15:35 Velmi časté důvody pro zamítnutí zápisu smluv do katastru jsou právě chyby v podílech a popisu nemovitostí
17:00 Závazky na katastru mohou být vůči osobě nebo nemovitosti
19:00 Při převodu nemovitosti se nesmí zapomínat na nabídnutí předkupního práva
20:10 Ten, kdo byl opominut, může 3 roky podat žalobu
21:45 V kupní smlouvě musí být správně popsáno vypořádání kupní ceny
23:10 Nejčastější vznikají problémy při vyplacení původní hypotéky kupujícím
24:00 Ve smlouvě je nutné upravit případné měnící se výše jednotlivých splátek kupní ceně, kvůli hypotéce
25:10 Je lepší požádat banku o 2 termíny pro splacení úvěru
26:10 Při koupi nemovitostí je výhodnější využívat úschovy peněz, pro pokrytí rizik
27:45 Nejlepší je uložení peněz do úschovy až do okamžiku převodu na katastru
28:40 Advokát může uschovat i smlouvy a zajistit prodej včetně úschovy peněz až po zápis do katastru
30:00 Sankce by měly mít zajišťovací účinek a ochranu jednotlivých stran
32:00 Sankce nejčastěji postihují předání nemovitosti a na druhé straně úhradu kupní ceny
33:15 Většinou se nedoporučuji předávat nemovitost dříve, než je jisté, že prodej proběhne
34:30 Je vhodné popsat ve smlouvě stav nemovitosti, ve kterém má být předána
36:30 Zbavení se odpovědnosti za skryté vady – komplikovaná otázky, judikatura se vyvíjí – případy se liší a také se liší výklady soudů
1 Reakce