Očekával jsem, že první video s Tomášem Kučerou, který koupil za 7 let přes 60 nájemních bytů, bude mít úspěch. Nicméně jsem netušil, že vyvolá tak obrovský ohlas. Video má za 6 týdnů přes 110.000 zhlédnutí, přes 1800 lajků a stovky komentářů. Mnoho dotazů přišlo také k nám do ADOLu i přímo Tomášovi. Do dnešního rozhovoru jsem proto vybral pár nejzajímavějších dotazů, na které Tomáš ve 40ti minutách odpovídá. Kromě daňové problematiky, financování nákupu nemovitostí a analýze výnosnosti, se také věnujeme morálnímu tématu investování do nemovitostí.
Asi nejvíce mě bavila část rozhovoru, kde Tomáš odpovídá na otázku, zda by byl schopen a ochoten někoho osobně naučit investovat do nemovitostí. Po chvíli váhání prohlásil, že by to možné bylo. Samozřejmě jsme se shodli na tom, že ne každý může do nemovitostí investovat. Záleží na příjmech, zadluženosti, věku atd. Nicméně v rámci rozhovoru padla „výzva“, aby nám napsali lidé, kteří skutečně o investování mají zájem. Nejde o to, zda chtějí koupit první byt nebo již mají 10 bytů a nyní jim banka nechce schválit další úvěr. Důležité je chtít!
Jsem tedy osobně zvědavý, jestli někdo z těch 110 tis. lidí, kteří první video viděli, má zájem investovat. Výsledky sledovanosti prvního rozhovoru přisuzuji neskutečně zajímavému a inspirativnímu příběhu Tomáše a jeho otevřenosti. Pokud se ozvou lidé, kteří budou chtít od Tomáše poradit jak začít, podpoříme tento počin i našimi službami, aby měli lidé v začátcích kde nemovitosti hledat.
Více již v novém rozhovoru…
Pavel Tomek
Přehrajte si celé video na youtube...
Poslechněte si rozhovor formou podcastu nebo stahujte jako mp3 ...
Co se ve videu dále dozvíte a zhruba v jakém čase:
00:20 První video s Tomášem Kučerou má po 5 týdnech přes 100 tis. shlédnutí
01:00 Otázka, zda Tomáš investuje na fyzickou nebo právnickou osobu
01:10 Investuji jako fyzická osoba – například kvůli dani z příjmu
01:40 Jako fyzická osoba mám lepší úrok i LTV u hypotéky
02:20 Řešil jsem i variantu, že bych podnikal i jako právnická osoba
03:10 Pokud u hypotéky na firmu podepíši ručení jako fyzická osoba, je to pro mě závazek
04:00 Většina bank u úvěrů na pronájem požaduje 60% LTV
05:10 Všechny banky akceptují příjmy z pronájmu
05:30 Příjem z pronájmu je akceptovaný bankou ve větší výši, je-li vidět v daňovém přiznání
07:05 Příjmy z pronájmu, které nejsou v daňovém přiznání, se uznávají jen částečně
08:15 Parametry DTI a DSTI udělali investorům vrásky na čele
08:30 DSTI – výše splátek mých úvěrů nesmí překročit 45% čistého příjmu
09:15 DTI – celkové dluhy by neměli převýšit 9x násobek mého čistého ročního příjmu
09:40 Nevýhodné úvěry je potřeba splatit – leasingy, spotřebitelské úvěry – krátká doba, vysoká splátka
11:00 Tyto úvěry je lepší přefinancovat na delší období jiným produktem
12:00 Při růstu hodnoty portfolia nemovitostí, lze některé nemovitosti vyvázat a použít na zajištění dalšího nákupu
13:10 Z pohledu výnosnosti je lepší často mít nemovitosti v regionech
14:30 I dnes se dá dobře koupit investiční byt v Praze
15:10 Výnosnost kapitálu – je nutné počítat výnosnost vlastních zdrojů a ne z ceny bytu
16:30 Chci-li investovat, je to jako hra na klavír, musím trénovat
16:50 Správa mých nemovitostí mi zabere asi půl den týdně, proto mám správce
18:40 Otázka: Jak mám začít investovat jako vy, Tomáši?
19:00 Investovat se zkrátka musí začít. Na některé věci se nedá připravit ani teoreticky
19:40 Dá se naučit lidi začít investovat?
20:40 Chcete aby vás Tomáš Kučera naučil investovat? Napište na blog@adol.cz
22.15 Jaký je názor Tomáše na morální hledisko investování?
23:30 Kdo má exekuci, byt si na hypotéku nemůže koupit
24:30 Stejně tak lidé s neoficiálními příjmy
25:50 Poměr vlastních a nájemních nemovitostí je v Evropě v různých poměrech
27:00 Buď budete investovat vy nebo bude investovat někdo jiný
27:30 Jsem si vědom, že trend investování do nemovitostí zvyšuje ceny, ale prodávající jsou zase spokojeni
28:30 Investoři ale například zřizují nové jednotky v nevyužívaných nemovitostech, půdních vestavbách, developerských projektech atd.
29:30 Jaký je názor na distribuci majetku posluchačů? Napište do komentářů….
30:00 Stát má možnost řešit objem investic např. výší daně z nemovitostí apod.
30:35 Otázka: Co by se stalo, kdyby poklesl trh (ceny) o 30-50%?
31:40 Nebojím se velkého propadu – díky socio-ekonomicko-demografickým vlivům
32:15 Každý měsíc se díky snižování celkového zadlužení zvyšuje bezpečnost velkého vlivu
33:15 V případě krize mohu některé jednotky prodat a třeba na rok pokryji výdaje
34:05 Otázka: Kryje riziko smlouva na 3 měsíce s kaucí na 3 měsíce?
34:30 Smlouvou novému nájemníkovi vždy nastavuji takto, ale pak jednostranným prohlášením smlouvu prodloužím
35:20 Zkušenost z praxe: nový nájemník po podpisu smlouvy nesložil kauci a přestal komunikovat
37:15 Otázka: Zda má Tomáš družstevní byty v portfoliu
37:40 Nemám, protože družstva v mé lokalitě mají nepřijatelné směrnice k podnájmu
38:20 Družstevní byty jsou také komplikovanější na financování
39:20 Je důležité číst podmínky družstev
4 Reakce