Mirek Jonáš je nejen odborník na reality, ale také především velký bavič. Tyto 2 vlastnosti se promítají i do našeho rozhovoru, kde jsem se snažil Mirka Jonáše vyzpovídat na téma výkupu nemovitostí. Mirek se dnes se svým Českomoravským realitním fondem zaměřuje právě na výkupy zadlužených nemovitostí a proto mi přišlo velice zajímavé, získat jeho pohled na aktuální situaci na trhu.
Mirek prozrazuje kolik energie a peněz dnes věnují investicím do nemovitostí v dražbách, do zadlužených nemovitostí ve stádiu exekucí, ale také probíráme nové změny, které přináší úprava Insolvenčního zákona od 1.6.2019.
Jak je vidět, kdo chce investovat do zadlužených nemovitostí, tak šíře záběru v našem rozhovoru je tak široká, že si své téma každý najde.
Přehrajte si celé video na youtube...
Poslechněte si rozhovor formou podcastu nebo stahujte jako mp3 ...
Co se ve videu dále dozvíte a zhruba v jakém čase:
00:20 Představení hosta – Miroslav Jonáš
01:00 Začátky a zkušenosti s investováním – první zkušenost s developerskými projekty
02:10 Rekonstrukce bytu nebo domu a developerský projekt je obrovský rozdíl
03:30 První zkušenosti s výkupem bytu v exekuci v roce 2005
04:40 Lidé neznají, kde ověřit výše dluhů na nemovitostech
05:10 Nezpravomocněné exekuce se neobjevují v centrální evidenci exekucí (CEE)
06:30 Moje zásada podnikání: Nikdy nikomu nevěřím
07:20 Výkupy nemovitostí jsem začal dělat sám na sebe poté co jsem odešel z MM Realit
07:50 Dnes se angažuji v Českomoravském realitním fondu (ČMRF)
08:15 Kvůli DPH neinvestujeme do stavebních pozemků
09:20 S oblibou vykupuji chaty a chalupy, které přinášejí zajímavé výnosy
10:20 V dražbě se stále ještě objevují případy, kdy jsou odhady nemovitostí podhodnocené
11:50 Při obhlídkách nemovitostí může dojít i k úrazu
12:45 Před dvěma lety bylo o zhruba 30% více dražeb než je nyní
13:15 Je-li možné udělat výkup před dražbou, je to výhodnější kvůli nákladům exekutora
14:10 Při přímém prodeji dlužník ví, kdo nemovitost koupí a může si vyjednat podmínky
15:50 Podle velikosti (počtu stránek) na výpisu z katastru (LV) odhadnu velikost problému
16:50 Na katastru nemovitostí se neobjeví dražební vyhláška ve více jak 50% případů
18:00 Exekutor může postihnout jen některé nemovitosti dlužníka, ne všechny
19:45 Dražit se nemusí vše, co je na výpisu z katastru nemovitostí
20:40 Vydělávat lze i na nezadlužených nemovitostech, např. data o dědictví od ADOL.cz
22:30 Různá data se musí zpracovávat různými způsoby
23:50 Nové změny s novelou Insolvenčního zákona od 1.6.2019
25:00 Po 5ti letech bude v rámci insolvencí možné být oddlužen i když nesplatí 30%
25:50 Starobní a invalidní důchodci budou oddluženi do 3 let, aniž splatí 30%
26:25 V případě splacení 60% nezajištěných dluhů, bude oddlužen
27:45 Exekutoři sledují Katastr nemovitostí a hlídají, zda dlužník něco nezíská / nezdědí
29:15 V případě úmrtí již nerostou dluhy, ale dědicové často nevědí co s nemovitostí
31:00 Pohledávky nepřihlášené do dědictví zanikají
32:40 Jak Mirek Jonáš investuje do nemovitostí v rámci insolvencí
33:20 Tipy na zajímavé nemovitosti často vycházejí z doporučení od realitních makléřů
34:00 Největší riziko insolvencí při splácení pro dlužníky hrozí 2.-3. rok
35:30 Velkým „generátorem“ zadlužených lidí v insolvencích jsou často banky
38:00 Jak jsou důležité procesy při investování do nemovitostí v rámci ČMRF
38:50 Systém v rámci výkupů je základní stavební kámen (hlídač nemovitostí, data o dražbách, plánování výkupů atd.)
40:00 Důvody rušení a odročování dražeb
40:50 Znalecké posudky bývají velmi staré a již nepopisují reálný stav
42:15 V rámci ČMRF investujeme do nemovitostí, jejichž stav aktuálně ověřujeme v terénu
44:20 Není dobré vždy bezhlavě důvěřovat fotografiím ze streetview (ověřovat datum fotografie)
44:45 V rámci ČMRF Mirek chystá návrat k investicím do zemědělské půdy
46:00 Do zemědělské půdy lze investovat i bez prohlídky v terénu
46:40 ADOL je schopen investorům dodat informace o zemědělské půdě spolu s překryvem z LPIS
48:30 Do byznysu nepatří emoce, důležitá jsou čísla a fakta
49:40 Půjčování peněz podléhá spotřebitelskému zákonu
