I přes to, že se v nemovitostech pohybuji již řadu let, pokaždé mě něco nového překvapí. Zrovna tento týden to bylo věcné břemeno zapsané na jednom listu vlastnictví, který se mi dostal do rukou. Vím, že smluvně lze dohodnout téměř cokoliv, ale přesto je to věc, kterou člověk nevidí tak často. Proto jsem se rozhodl, že dnešní článek věnuji věcným břemenům a jak je to s jejich úpravou v roce 2018.

Věcné břemeno je v našich zákonech zakořeněno již desítky let. Novela občanského zákoníku, která platí od 1.1.2014, pojednává o věcných břemenech v §1257 - §1308. Věcné břemeno je právo k cizí věci. Oprávněný z věcného břemene tak může využívat jakoukoliv cizí věc (movitou i nemovitou). Naopak vlastník dané věci toto právo musí strpět nebo může být nucen něco konat, dát, nebo naopak se určitého konání zdržet.

Příklad z praxe

Kolegovi přišla nabídka na odkup pozemků a měl jsem možnost nahlédnout do listu vlastnictví, kde bylo uvedeno následující věcné břemeno. Nejde tak ani o samotný obsah - tedy o dodávku deseti metráků pšenice, ale spíše o to, jak je daná věc celkově popsána.

“Každoročně dodávka 10 metrických centů pšenice bezvadné jakosti, řádně proschlé ke skladování až do příští sklizně, na místo, jak si oprávnění určí a tam jim je podle jejich přání uložit.”

Typy věcných břemen

Občanský zákoník rozděluje podle povahy věcná břemena na služebnosti a na reálná věcná břemena. V našem případě se držme nemovitých věcí, na kterých si můžeme ukázat příklady.

Služebnost - vlastník je povinen něco strpět nebo se zdržet nějakého jednání. Příkladem takového věcného břemene může být služebnost cesty, stezky, kde je vlastník povinen umožnit průchod nebo průjezd.

Reálné břemeno - vlastník nemovitosti je povinen aktivně něco učinit vůči oprávněnému. Nejčastějším příkladem třeba odevzdat část úrody z daného pozemku vlastníkovi.

Druhy služebností

Pro realitní praxi je důležité vědět, že zákon ukládá povinnost zápisu služebností do veřejného seznamu - tedy do Katastru nemovitostí. Služebnost pak vzniká zápisem do takového seznamu.

Osobní služebnost

• Užívací právo (§1283-4) – dodnes v praxi označováno jako věcné břemeno dožití (např. darují-li rodiče dětem nemovitost, zatíží nemovitost ve svůj prospěch tímto břemenem)
• Požívací právo (§1285-93) – oprávněná osoba (poživatel) má právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky, udržuje věc ve stavu, v jakém ji převzal, a hradí obvyklé udržovací náklady na věc včetně její obnovy a obvyklého pojištění proti škodám.
• Služebnost bytu (§1297-8) – jedná se o služebnost užívání jednotky. Vlastník má právo volně nakládat se všemi částmi domu, na které se služebnost bytu nevztahuje.

Pozemková služebnost

• Služebnost inženýrské sítě (§1267-8) – zakládá právo vlastním nákladem a vhodným i bezpečným způsobem zřídit na služebném pozemku nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, provozovat je a udržovat. Toto věcné břemeno se zřizuje zejména pro energetické společnosti, které přes pozemky vlastníků vedou inženýrské sítě.
• Opora cizí stavby (§1269) – běžně slouží k řešení opěrné stěny na hranici 2 pozemků. O náklady se většinou vlastník i oprávněný dělí rovným dílem
• Služebnost okapu (§1270) – řeší situaci, kdy je okap a potrubí na pozemku/nemovitosti jednoho vlastníka, ale využívá jej více vlastníků okolních domů/pozemků a dělí se o náklady
• Právo na svod dešťové vody (§1271) – pro případ, že je technicky potřebné využít na svod vody sousední pozemek apod.
• Právo na vodu (§1272) – nejčastěji právo přístupu ke studni na sousedním pozemku
• Služebnost rozlivu (§1273) – pro regulaci hladin toků a rybníků je možné zaplavovat určité území, zahrnuje i právo vlastníka vodního díla mít a udržovat na služebném pozemku obslužná zařízení
• Služebnost stezky, průhonu a cesty (§1274-7) – již z názvu je zřejmé, k čemu břemeno slouží. Nicméně je zajímavé, že u práva stezky není možné po stezce jezdit na zvířatech, v případě průhonu není možné používat motorová vozidla a ve služebnosti cesty zase není počítáno s průhonem zvířat.
• Právo pastvy (§1278-82) – jedná se o možnost využít cizí pozemek  pro pastvu hospodářských zvířat kromě prasat a drůbeže. Na pozemku s lesními porosty není možné právo pastvy dobytka zřídit.

Reálná břemena

Mezi reálná břemena patří i břemeno z našeho případu. Jedná se tedy o situaci kdy je vlastník povinen něco oprávněnému z věcného břemene dodat nebo nějak konat. V našem příkladu se jednalo o dodávku části úrody.

Tato břemena upravuje §1303-1307. Zajímavostí je, že “časově neomezené reálné břemeno může být zřízeno jen jako vykupitelné a podmínky výkupu musí být předem určeny již při zřízení reálného břemene”.

Příkladem reálného břemene je také stanovení výměnku, kdy rodič daruje dětem nemovitost, ale věcným břemenem si vymíní možnost dožití a hlavně péči a pomoc ve stáří.

Jak se domoci svých práv

Samozřejmě v praxi se stává, že někdy vlastník nemovitosti nedodrží svoji povinnost a pak nezbyde nic jiného, než se obrátit na právníka. Pokud nebude možné zjednat nápravu “domluvou”, bude nutné se obrátit na soud s tzv. žalobou na plnění. Až na základě pravomocného rozsudku je možné činit další kroky.

Příkladem budiž např. právo přístupu k nemovitosti, právo stezky apod. Soud rozhodne o tom, že vlastník je povinen dostát svému závazku. Rozsudek po nabytí právní moci je pak  vykonatelným titulem, se kterým se můžete obrátit např. na exekutora, který může odstranit zábrany apod. - zkrátka opět zajistit váš přístup k dané věci.

Osobně doporučuji vše řešit dohodou, ale jsme lidi a žijeme v Čechách. Všichni tedy víme, že někdy dohoda možná není.