Rozhovor s investorem – jak vydělat na zemědělské půdě

Již řadu let sleduji, jak investoři a spekulanti v České republice zaměřují své pohledy na zemědělskou půdu. Požádal jsem o rozhovor Ing. Martina Cakla, který se spekulacím na nákup a prodej zemědělské půdy věnuje již 5 let. Za tu dobu nakoupil a prodal přes 8.000 pozemků o velikosti cca 2.000 ha. Chcete se jej sami na něco zeptat? Můžete...

Pokud byste měli po přečtení nějaké otázky, napište je do komentářů nebo mi pošlete email na tomek@adol.cz. Z odpovědí na vaše otázky v budoucnu připravím další článek..

Mimo jiné se v rozhovoru ptám na to, jak ovlivní tento byznys nový zákon zavádějící zpět předkupní právo, jestli je stále dostatek příležitostí, jak velká je konkurence apod.

Přináším vám volný přepis tohoto rozhovoru…

Pavel: Martine, zemědělské půdě se věnuješ již řadu let. Je to stále tak zajímavý byznys?

Martin: Ano, stále. Zhodnocení i 80-100% za rok jinde neudělám. Nejvíce se mi líbí vysoká likvidita nakoupených polností. Nehledám téměř nikdy kupce na realitních portálech, ale kupcem je buď místní zemědělec, lokální lidé, kteří vkládají svoje úspory do polností v místě bydliště nebo církev.

Pavel: Jak veliký je vlastně trh? Tzn. kolik lidí vlastní dnes zemědělskou půdu, ale nehospodaří na ní?

Martin: Polovinu České republiky zabírá zemědělská půda o výměře asi 4.2 mil. ha. Zhruba 2 miliony vlastníků jsou fyzické osoby, které nehospodaří a tudíž jsou pro mě potenciální prodávající.

Pavel: Prodávají lidé půdu s větší oblibou/lehkostí než dříve? Přijde mi, že starší generace na půdě více “sedí”. Kdysi platilo, že kdo má půdu, vždy se v případě krize uživí…

Martin: Každý majitel má k poli jiný vztah. Většinou kupuji od lidí, kteří prodávají s lehkostí, protože polnost vnímají jako komplikaci. Kdo sám nehospodaří, nemá k půdě často ten vztah a většinou už má plán, na co peníze z prodeje použije.

Pavel: Jedná se o lokální obchod? Tedy soustředíš se např. na okres/kraj, ve kterém žiješ, nebo na větší území?

Martin:  Soustředím se na celou ČR. V lokalitě současného bydliště polnosti postupně zceluji a hospodaříme na nich. V ostatních lokalitách něco dlouhodobě držím, něco prodávám. Vše je to vždy o nabídce a poptávce.

Pavel: To je docela zajímavé. Takže investuješ v rámci celé republiky? To musí být časově náročné. Vidí Tě také doma?

Martin: Obrovská výhoda investice do polností je, že vše lze řešit na dálku. Tohle není byt nebo dům, kde stav nemovitosti ovlivní cenu o desítky nebo stovky procent. Pole není třeba ani vidět. Cenově ohodnotit libovolné pole v ČR lze z domova od stolu do 10ti minut a v poslední době i nákupy začínám řešit korespondenčně s platbou na účet. Jinak by se to asi už nedalo ani všechno stihnout.

Pavel: Když radím o tom, jak investovat do nemovitostí v dražbách, tak vždy doporučuji lidem, aby každou nemovitost předem obhlédli, ověřili lokalitu, cenu na realitních portálech. Tedy ty pozemky někdy vůbec nevidíš?

Martin: Jak jsem říkal, půda funguje jinak. Většina informací lze získat a ověřit z dostupných zdrojů z internetu. Je třeba se trochu orientovat v tom jak funguje zemědělství a dotace v ČR. Nic složitého to není.

Pavel: Jak se tedy určuje cena půdy? Na realitních portálech se většinou objevují pozemky stavební, takže tam asi přesnou představu nezískám.

Martin: Ano, tady to funguje jinak. Cenu určují jiná kritéria jako např. jestli se na půdě vůbec hospodaří, v jaké je kultuře (pole, tráva, sad, chmel), jaké je bonity (kvalita půdy), existuje-li pachtovní smlouva (nájemní smlouva u pozemků) a jaké má podmínky výpovědi, výměra pozemků, ucelenost půdního bloku atd...

Pavel: Říkal si, že poměrně hodně půdy i vlastníš. Je to tedy o tom, že něco se nedaří prodat?

Martin: Zatím jsem nenarazil na půdu co by nešla prodat. Ono je to celkem logické. Průměrný zemědělec v ČR hospodaří na 80% pronajaté půdy, takže nakupovat potřebuje. Jinak by se mu mohlo stát, že půdu v jeho okolí skoupí konkurence a nebude mít buď na čem hospodařit nebo bude pacht (nájem) nehorázně velký.  Navíc zemědělci mají dotace na nákup pozemků. Z té lze hradit nejen úroky z úvěru/půjčky, ale mají jednorázovou dotaci 250 tis. Kč na jistinu.

Odpověď na otázku tedy zní.. Ano, stane se někdy že se nepodaří dohodnout na ceně, ale když nepospícháte na finance a na samotný prodej, tak situace časem “uzraje” a shoda se najde.

Pavel: Investice do nákupů podílů (½, ⅓ apod.)  u bytů a domů je někdy riskantní. Člověk nikdy neví, zda se domluví s ostatními spoluvlastníky. Jak je to u pozemků?

Martin: U polností to nepovažuji vůbec za žádný problém. Podíl od vás zemědělec také koupí, protože se každému jedná o to jakou celkovou výměru půdy drží.  Další velká výhoda je, že lze celkem jednoduše vyřešit rozdělení spoluvlastnictví formou rozdělení pozemků. V úplně nejhorším případně se lze obrátit na soud, se žádostí o rozdělení a protože se nejedná o nemovitost k bydlení, tak tady soud vždy řešení najde. Každopádně za těch 5 let jsem se na soud obrátil zatím jen jednou. Většinou jsem prodal daný podíl zemědělci a nebo jsme se spoluvlastníky udělali zrušení spoluvlastnictví.

Pavel: A můžeš mi prozradit, za kolik se dnes dá taková zemědělská půda koupit a prodat?

Martin: Jak jsem uváděl předtím, záleží na podmínkách, o kterých jsem hovořil před chvílí (bonita, kultura, výměra). Ale hodně hrubě se dá říci, že v nákupu aktuálně jsme v průměru kolem 13 Kč/m2 a prodej kolem 22 Kč/m2.

Pavel: Takže, jak se vlastně určuje třeba ta kvalita? Co je to BPEJ?

Martin: Na každém pozemku v ČR byl historicky proveden průzkum v terénu, kde se analyzovalo jak vysoko nad mořem pozemek leží, jaký má půdní substrát, jaký má sklon, mocnost ornice, vláhové poměry atd… a všechny tyto informace jsou shrnuty právě v čísle BPEJ. Díky tomu si lze na dálku udělat představu o tom, je-li pozemek ve svahu nebo na rovině, jestli tam bude močál nebo písčitá půda, jaká tam bude úrodnost  atd...

Pavel: Brzy vstoupí znovu v platnost zákon o předkupním právu. To už tady před několika lety bylo a pak jej zákonodárci zrušili, že?

Martin: Ano, od 1.1.2018 se vrací předkupní právo. S tím jsem se ale setkal už v historii, než jej zrušili.

Pavel: Jak hodně to ovlivní nebo už ovlivňuje Tvůj byznys?

Martin: Aktuálně tak, že teď cítím ideální čas na nákupy, protože hodně spolumajitelů to řeší na poslední chvíli a chtějí prodávat. Pokud totiž víte, že máte mezi spolumajiteli nějakého..., no jak to říci.. zkrátka člověka, se kterým se nelze dohodnout, můžete mít po novém roce smůlu. Budete s ním muset v případě prodeje komunikovat.

Takže se připravuji na pořádný nápor. Od 1.1.2018 bude třeba jen trochu upravit postup nákupů, kdy počítám, že hlavní změna bude v tom, že se protáhne celý proces o čekání na vyjádření spoluvlastníků, jestli někdo chce uplatnit předkupní právo. Už jsem takto nakupoval v roce 2013. Tedy obchody realizovat lze dál, bude to jen o trochu časově delší.

Pavel: Mimochodem ty o tom, jak investovat do orné půdy, také školíš! Není to divné? Ty si pěstuješ konkurenci?

Martin: Jak jsem říkal na počátku, ten trh je veliký, takže je tam dostatek místa pro všechny. Školení mě baví, protože ukazuji něco co dělám a myslím si, že se nám pěkně daří vracet půdě její skutečnou hodnotu. Navíc se školením s nováčky v investicích do zemědělské půdy se vejdeme do půl dne školení a oni už pak pokračují po vlastní cestě samostatně.