Na realitním portálu sreality.cz je dnes (březen 2017) necelých 95 tis. nabídek nemovitostí. V mém okolí realitní makléři „brečí“, že není co prodávat a zájemci si stěžují na vysoké ceny nemovitostí. Co bude dál? Osobně vidím, že stále více lidí, kteří mají hotovost, přemýšlí o tom, jak koupit nemovitost levněji.
Jedinečnou příležitostí jsou zadlužené nemovitosti. Na některých jen zatím váznou exekuce, některé již směřují do dražby, jinde jsou jejich majitelé dokonce před bankrotem.
Jak a kde takovou nemovitost koupit a přitom nepřijít o peníze?
Nákup je komplexní proces, který bych rozdělil do několika částí:
- ujasnění si důvodu nákupu zadlužené nemovitosti
- vyhledání vhodné nemovitosti
- ohodnocení nemovitosti a zvážení rizik
- způsob financování nákupu
- administrativa spojená s pořízením nemovitosti
Podívejme se na první bod…
Proč chci takovou nemovitost?
Jedním z hlavních kroků je přesně si říci, proč takovou nemovitost hledám a jaký to bude mít dopad na její výběr. Pokud hledám nemovitost pro bydlení a mám konkrétní představu o lokalitě, mohu mít problém s nedostatkem příležitostí.
Vlastní bydlení
Často mi známí a klienti říkají: „Hledám byt 3+1 v Praze – Letňanech nebo na Proseku. Chci ho pro sebe na bydlení a proto jej chci pořídit hodně levně.“
Problém: V celé republice aktuálně evidujeme 2.800 dražeb nemovitostí, z toho ale v těchto lokalitách jsou takové byty dva. Navíc... uložit peníze do bytu v Praze se snaží mnoho soukromých i profesionálních investorů, takže šance na dobrý nákup klesá. Podobná situace je s nákupem v dalších velkých městech.
Řešení: Buď se v těchto případech nebudete tak upínat ke konkrétní lokalitě a budete sledovat nabídku v širším okolí nebo musíte počítat s delším horizontem investice. Můžete čekat třeba i rok než se něco zajímavého objeví.
Investice – výdělek
S investicemi je to obdobné. Často slyším: „Chci investovat do zadlužených nemovitostí, ale nerozumím tomu. Mám našetřené 2 miliony, takže potřebuji koupit něco v této částce, ale maximálně do 10-15 km kolem bydliště, ať to nemám daleko a mohu vše řešit rychle a jednoduše.“
Problém: Kromě výše zmiňovaného problému s menším množstvím příležitostí, je zde také velká neznalost situace. Při koupi zadlužené nemovitosti musíte počítat s případnými komplikacemi - neočekávanými výdaji na její pořízení, daně, administrativní výdaje spojené s převodem, špatný technický stav, výdaje na případnou rekonstrukci atd.
Řešení: Doporučuji se nejdříve s problematikou seznámit. Zeptejte se známých, kontaktujte kamaráda právníka nebo realitního makléře a „pozvěte ho na kafe“, zaplaťte si školení. Než do něčeho investujete poraďte se s odborníky a hlavně „dobře počítejte“...
Dalším bodem, který je nutné při „účelu koupě“ zvážit, je financování. Pokud chcete nemovitost pro vlastní bydlení, nespoléhejte bezhlavě na úvěry. Hypotéku nebo stavební spoření pro tento typ obchodu nedoporučuji – alespoň ne v první fázi. I když banky nabízejí speciální produkty pro tyto případy, jsou s tím spojená určitá rizika (o tom ale jindy). Nejlepší je mít vlastní úspory.
Pokud chcete takovou nemovitost na investici tj. koupit a prodat, může pomoci kamarád, rodina, soukromý investor nebo i kontokorent v bance. Pozor! Musíte ale počítat s tím, že v případě komplikace každé cizí peníze „něco stojí“, tak aby se při neočekávaném prodloužení nestala z výnosného obchodu „bezedná díra“.
PS: Napadá vás v souvislosti s tímto článkem nějaké téma, o kterém byste se chtěli dozvědět více? Napište mi...
