Existují případy, kdy při úspěšném vydražení nemovitosti stejně nemovitost nezískáte. Někteří z vás možná ví kam mířím. Ano. Může za to “předražek”, který u nás existuje již několik let. Včera jsem na toto téma narazil při mém semináři “Jak zvládnout dražbu nemovitostí na 1*” a rozhodl jsem se, že k tomu připravím samostatný článek.

Předražek je v České republice možné využít od 1.1.2013. Tuto možnost přinesla novela Občanského soudního řádu (OSŘ) a předražkem se konkrétně zabývá §336ja OSŘ. POZOR tuto možnost je tedy možné využít pouze u dražeb, které vzešly z exekučního titulu vydaného po výše uvedeném datu.

Princip předražku

Princip tkví v tom, že kdokoliv po skončení dražby může do 15 dnů nabídnout exekutorovi vyšší cenu za nemovitost. Cílem politiků prý bylo zvýšit výtěžek (příjem) z dražby na pokrytí dluhů povinného (dlužníka), jehož nemovitost se “prodává”. Nabídka ale musí být vyšší minimálně o 25%. Pokud původní výherce/vydražitel nabídku dorovná, nemovitost přesto získá ovšem za vyšší cenu.

Příklad

Je vyhlášena dražba rodinného domu oceněného na 1.800.000,- Kč. V prvním kole je vyvolávací cena v dražbě ⅔ odhadní ceny tj. 1.200.000,- Kč. Na dražbu přišel jen jeden zájemce a nemovitost za tuto cenu vydražil. Bohužel v tuto chvíli exekutor vyhlásí možnost “předražku” a  určí, že minimální výše předražku je 1.500.000,- Kč. (Tedy navýšení o 25% z ceny dosažené v dražbě.) Pokud je tato cena pro někoho zajímavá, může zkusit zvrátit výsledek dražby a učinit vyšší nabídku než 1,5 mil. Kč.

Není to tak jednoduché

Nemusíte mít strach, že by někdo tuto možnost využil k blokaci dražby. Podmínkou totiž není jen to, že ve stanoveném termínu musí zájemce doručit exekutorovi nabídku s uvedenou částkou, ale zároveň musí celou částku složit na účet exekutora. Pokud pošle nabídku, ale peníze nesloží, exekutor vůbec nebere nabídku v potaz.

Navíc částka musí být min. o 25% vyšší než byl výsledek dražby. Proto je jasné, že ne vždy bude mít finanční logiku předražek nabízet. I v uvedeném příkladu je zřejmé, že nabídka 1,5 mil. Kč za nemovitost s hodnotou 1,8 mil. Kč je na hraně (tedy zejména pro investory s cílem nakoupit a prodat), protože je nutné připočítat do nákladů daň z nabytí ve výši 4%. A to jsme uvažovali, že nemovitost byla koupena za cenu vyvolávací. Pokud by někdo dům vydražil za 1,5 mil. Kč, což je dobrá cena, předražek by musel být minimálně 1.875.000,- Kč + 4% a už jsme na ceně nezajímavé.

Jak předražek uplatnit

Pokud byste chtěli sami někdy využít této možnosti, měli byste si pamatovat pár základních pravidel:

• Lhůta na podání nabídky je 15 dní od Usnesení o příklepu (den dražby)
• Nabídka musí být písemná s ověřeným podpisem nebo zaslána přes datovou schránku
• V dané lhůtě je nutné složit nabízenou částku na účet exekutora.

Konečný vítěz

Když uplyne lhůta na podání předražku, exekutor zkontroluje nabídky a vybere z nich tu nejvyšší. Zájemců se totiž v dané lhůtě může objevit i více. Následně exekutor osloví vydražitele s tím, že může nejvyšší nabídku z předražku tzv. dorovnat. Pokud vydražitel nabídku dorovná, získá nemovitost za tuto novou cenu. V opačném případě získává nemovitost ten, kdo ve lhůtě pro předražek nabídl nejvíce.

Následně již neprobíhá další licitace a je určen finální vítěz i konečná cena.

POZOR: Dle zákona je lhůta na dorovnání pouhé 3 dny od momentu, kdy vydražitel obdrží od exekutora výzvu k dorovnání. Ten výzvu může poslat buď poštou nebo opět do datové schránky.

Od teď se již nemusíte předražku bát a můžete jej využít ke svému prospěchu...