V minulých článcích jsem psal o zvážení „proč“ nemovitost kupujeme, jak ji najdeme a jak odhadnout její výhodnost. Nyní se podíváme na plán financování. Při koupi nemovitosti neřešíme jen kupní cenu. Dalšími náklady jsou daně spojené s nákupem (prodejem), cena peněz, transakční náklady (kolky, poplatky, právní služby), náklady na opravy a rekonstrukce. Také bychom neměli zapomínat na určitý finanční „polštář“ pro případ nenadálých událostí.
Dražby
Podmínkou účasti na dražbách je téměř vždy tzv. dražební jistota. (Neskládá se pouze u velmi levných nemovitostí.) Jde o částku, kterou musíte složit na účet exekutora nebo aukční společnosti, abyste se mohli dražby zúčastnit. Pokud dražbu „nevyhrajete“, bude Vám celá vrácena. Částku je také možné u fyzických dražeb složit v hotovosti těsně před dražbou. Dražební jistota je tedy první částkou, kterou musíte fyzicky mít k dispozici. Pohybuje se u běžných nemovitostí od 10 tis. až do cca 400 tis. Kč.
Pokud v dražbě uspějete, exekutor Vám již peníze nevrátí a jsou použity jako první splátka. Po nabytí právní moci usnesení o příklepu Vás exekutor vyzve k doplacení zbývající částky. (Nabytí právní moci znamená, že se proti výsledku dražby nikdo neodvolal). Obvykle je tato lhůta 30 - 60 dní, ale může být u levnější nemovitosti i kratší 10 dní apod. Podmínky jsou vždy uvedeny v dražební/aukční vyhlášce.
I přesto, že již na trhu existují různé úvěrové produkty bank na financování zadlužených nemovitostí, nedoporučuji toto řešení. U některých dražeb je výslovně takové financování zakázáno a hlavně často vzniká problém časově zvládnout všechny úkony. Pokud by Vám ve finále banka financování nemovitosti odmítla, můžete tak přijít o statisíce korun. Raději si půjčte v rodině nebo od přátel. Poté, co bude nemovitost Vaše, můžete běžně do 1 roku vyřídit hypotéku zpětně a peníze vrátit.
Nezapomeňte na to, že jako nabyvatel nemovitosti jste povinen uhradit státu Daň z nabytí ve výši 4%. Její výše se počítá z ceny dosažené vydražením. Zde je tedy rozdíl oproti běžnému nákupu, kdy není nutné dělat znalecký posudek a následně zaplatit daň z té vyšší částky.
Exekuce
U exekucí je větší riziko s „odhalením“ všech dluhů váznoucích na nemovitosti. Postup financování nákupu zadlužených nemovitostí je však volnější. Platí, že pokud dodržíte základní pravidla, můžete si postup s majitelem domluvit jakýkoliv.
Základní pravidlo je, že nejdříve se musí zaplatit všechny exekuce dlužníka (majitele). Ten jinak nemůže s nemovitostí svobodně nakládat (prodat, zastavit apod.). A právě zde vzniká hlavní riziko financování. (Pro komunikaci s exekutorskými úřady se Vám bude hodit tento Seznam exekutorů ke stažení.)
Dlužník téměř vždy nemá vlastní peníze. Musíte tak počítat s tím, že na splacení dluhů použije kupní cenu (Vaše peníze), ale v daný moment Vám za ně nemůže ručit.
Nejčastější postup je tedy takový, že se nejprve podepíše tzv. Smlouva o smlouvě budoucí kupní (nejedná se o nakládání s nemovitostí). Následně se vyplatí první část kupní ceny, která se použije na splacení dluhů. Tyto peníze doporučuji přímo poslat na účty věřitelů a splatit tak všechny dluhy. Existenci a výši dluhů jste si před tím sami ověřili a konkrétně zanesli do kupní smlouvy.
V momentě doplacení a zániku dluhů může dojít k podpisu Kupní smlouvy. Pro větší bezpečnost doporučuji složit zbývající peníze do bankovní, advokátní nebo notářské úschovy. V úschově se stanoví podmínky jejich vyplacení majiteli nemovitosti. Výplatu stanovte ideálně až poté, co bude Kupní smlouva zanesena do Katastru nemovitostí. Vy tak budete uvedeni jako majitelé nemovitosti a na nemovitosti nebudou již žádné dluhy. S přípravou smluv se samozřejmě obraťte na profesionály – advokáty. V žádném případě nepoužívejte jakékoliv vzory smluv.
I v tomto případě se nevyhnete zaplacení daně z nabytí ve výši 4%. Oproti dražbě je nutné vyhotovit znalecký posudek a daň se pak vypočítá z té vyšší částky (kupní ceny nebo odhadní ceny). Počítejte také s náklady na právní služby a to v částce od 3 do 20 tis. Kč a na úschovu peněz. Ta se obvykle odvíjí od složené částky a může být u vyšší kupní ceny 3-5 mil. Kč i několik desítek tisíc korun.
PS: Napadá vás v souvislosti s tímto článkem nějaké téma, o kterém byste se chtěli dozvědět více? Napište mi...
