Znáte případy, kdy byla podepsána darovací smlouva na nemovitost, došlo k jejímu převodu a časem toho začala některá ze zúčastněných stran litovat? Ne vždy je tomu tak, že musí litovat jen dárce. Někdy se přihodí, že lituje i obdarovaný. Jak se v takovém případě zachovat? Může dárce nemovitosti požadovat svůj dar zpět a může se v tomto případě obdarovaný nějak bránit? Dnes bych vás rád seznámil se dvěma příběhy, které by vám mohly do budoucna sloužit jako návod… Návod k tomu, na co si dát pozor a jaká rizika zvážit, ať stojíte na té či oné straně. Vše totiž většinou řešíme v době, kdy vše vypadá růžově a budoucí problémy nikdo neočekává.

Darovat někomu nemovitost se může zdát jako zbytečný krok. Proč dětem darovat nemovitost za života, když ji vlastně po mně zdědí? Důvodů může být hned několik. Někdo chce mít vypořádaný majetek za života právě proto, aby se děti po jeho smrti kvůli majetku nerozhádaly. Má-li někdo více nemovitostí, může tímto způsobem konkrétně určit co komu připadne. Jiní zase darováním nemovitosti předcházejí tomu, aby v dědictví připadl majetek dětem z předchozího manželství, dětem, které se “nepovedly”, apod. Navíc je při darování nemovitosti v přímé linii nulová daňová zátěž.

Celý článek ke stažení ve formátu PDF zde...

Jenže co když…? Dary dáváme většinou v momentě, kdy je vše krásné, s obdarovaným máme dobré vztahy a chápeme navzájem své potřeby. Rodiče darují dětem svůj dům, ve kterém bydlí a je logické že očekávají, že se o ně děti budou hezky ve stáří starat. Ti prozíravější si v dané nemovitostí zřídí věcné břemeno doživotního užívání, aby je děti nemohly z nemovitosti nedobrovolně vystrnadit během života. Bohužel se vztahy v rodině časem mění a v určitých situacích začne některá strana svého kroku litovat. Pojďme se podívat na 2 zcela odlišné příběhy, které spojuje společné téma - darovací smlouva na nemovitost.

Příběh první - zadlužený obdarovaný

V prvním případě se stalo to, že se rodiče rozhodli obdarovat své dvě děti určitým majetkem. Jednomu ze synů tak darovali byt, který před lety koupili jako investici. Bohužel cca 6 měsíců poté, co byla na katastr podána darovací smlouva, přišla první obsílka od exekutora. Na nemovitost “skočily” 2 exekuce. Syn žije roky v zahraničí a z neznámého důvodu (nevíme zda věděl či nevěděl) neupozornil rodiče na to, že kdysi měl problém jako ručitel u úvěru svého známého. Dluhy nebyly nikdy splaceny a exekutor bude nyní vymáhat peníze po obdarovaném.

Kauza se zatím řeší, ale vypadá to, že dluhy budou tak vysoké, že bude nutné nemovitost prodat. Hovoříme zde o bytě za více jak 1,5 mil. Kč, na kterém nyní váznou dluhy dost možná ve stejné výši.

Rada: Než někomu nemovitost darujete zjistěte si, zda není zadlužený. V tento moment je asi téměř nemožné uvedený případ řešit jinak. Nelze si v uvedeném případě dar jen tak rozmyslet a vzít zpět.

Příběh druhý - dárce chce nemovitost zpět

Druhý příběh mi přišel od čtenářky našeho blogu. V tomto případě šlo o dar, který si ale dárce po čase rozmyslel a chtěl jej zpět. Otázka zní, jak se může obdarovaná bránit a zda lze z dané patové situace nějak uniknout. I když je to případ pro právníka a ne pro laika, diskutoval jsem s odborníky možná řešení.

Popis situace:

Před lety jsem dostala darem dům. Každý z rodičů mi daroval 1/2 domu. U podpisu darovací smlouvy maminka odmítla věcné břemeno. Za krátkou dobu tatínek zemřel a maminka chtěla dům vrátit. Chtěla ho prodat, aby získala peníze pro mého bratra. Bratr byl několikrát ve výkonu trestu a nyní je u mé matky “na návštěvě”. Dům jsem nevrátila. Nabídla jsem ji opět břemeno, ale chtěla se soudit a břemeno odmítla. Nyní mám již po soudu a odvolacím soudu. Vždy v můj prospěch.

Myslím že já, jako obdarovaná, nemám vůbec žádná práva. Chtěla jsem mít po letech nervů a stresů klid, dům prodat a odejít. Bohužel nemohu. Nemohu matku vystěhovat, protože by to bylo v rozporu s dobrými mravy apod. Nemohu nic.

Matka neplatí za energie. Je to život neustále ve stresu, obavy z exekutorů, strach. Lze něco dělat?

Co může majitelka dělat

Dle mého názoru je vlastníkem nemovitosti jednoznačně obdarovaná a tak může s nemovitostí nakládat “dle libosti”. Matka se předpokládám snažila získat darovanou nemovitost zpět pro tzv. nevděk. Tuto možnost spolu s důvodem nouze dárce poskytuje Občanský zákoník viz dále. Samostatnou kapitolou je bratr, který k nemovitosti nemá žádný nájemní ani vlastnický vztah a bylo by tedy možné jej vystěhovat (i exekučně). Samozřejmě snaha o vystěhování matky by mohla narážet na “dobré mravy”. Z textu nicméně vyplývá, že toto není cílem pisatelky.

Domnívám se, že možnosti jsou 2. První variantou je danou situaci trpět a minimalizovat škody. Určitě je možné požadovat po matce i bratrovi, aby se finančně podíleli na provozu nemovitosti - energie, voda atd. Tato varianta bude ale psychicky vysilující a v závislosti na věku matky to může trvat i desítky let.

Druhou variantou je nemovitost prodat. I s těmito osobami a třeba i za nižší cenu. Pokud totiž bude nemovitost prodána, může si nový majitel sjednat v nemovitosti pořádek. Obyvatelé pravděpodobně nemají nájemní smlouvy a ani žádný nárok zde bydlet. Věcné břemeno matka odmítla a případné další právní nároky na nájem/bydlení vznikají až po mnoha letech (3 nebo 10 let). V případě prodeje by také nemělo jít o vzepření se dobrým mravům, protože dcera prodala svoji nemovitost, na což má právo.

Darování nemovitosti a odvolání daru

Darování jako takové, řeší nový Občanský zákoník (NOZ) v §2055 - §2078. U nemovitostí si pamatujte, že darovací smlouva musí být písemná, protože je vlastnictví nemovitostí registrováno ve veřejném seznamu, tj. na Katastru nemovitostí.

Pro případ, že si dárce rozmyslí svůj čin a požaduje vrácení daru, má k tomu vlastně jen 2 důvody. Zákon buď hovoří o Odvolání daru z důvodu nouze nebo pro tzv. nevděk. Ze zákona jsem vybral asi ty nejdůležitější paragrafy.

Odvolání daru pro nouzi

§ 2068

(1) Upadne-li dárce po darování do takové nouze, že nemá ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen, může dar odvolat a požadovat po obdarovaném, aby mu dar vydal zpět nebo zaplatil jeho obvyklou cenu, nanejvýš však v tom rozsahu, v jakém se dárci nedostává prostředků k uvedené výživě. Obdarovaný se může této povinnosti zprostit poskytováním toho, co je k této výživě potřeba.

(2) Obdarovaný nemá povinnost podle odstavce 1, je-li sám v obdobné nouzi jako dárce.

Odvolání daru pro nevděk

§ 2072

(1) Ublížil-li obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti tak, že zjevně porušil dobré mravy, může dárce, neprominul-li to obdarovanému, od darovací smlouvy pro jeho nevděk odstoupit. Byl-li dar již odevzdán, má dárce právo požadovat vydání celého daru, a není-li to možné, zaplacení jeho obvyklé ceny.

(2) Odůvodňují-li to okolnosti, považuje se za nevděk vůči dárci také zjevné porušení dobrých mravů vůči osobě obdarovanému blízké.

V těchto případech, jak jsem se dozvěděl, je velice komplikované prokázat nevděk v takové míře, aby to vedlo až ke vrácení daru. Musí jít skutečně o fyzické napadání, výhrůžky, obtěžování apod. O tom je dobré se vždy poradit s právníkem.

Poučení z příběhů

Jak je z našich příběhů zřejmé, nemusí přinášet darování nemovitosti jen radosti. Z prvního příběhu je poučení snadné. Ověřte si, komu nemovitost darujete, aby o ni obratem nepřišel. Pak je asi lepší si nemovitost nechat.

V druhém příběhu je to horší. Známe příběh jedné strany a neznáme detaily. Lidské vztahy jsou komplikované a v rámci rodiny bývají přenice často horší než mezi známými. Přeci jen se tam mísí potřeby a přání každého člověka s tím, že rodiče ani sourozence si nevybíráme. Život může každému z nás připravit mnoho překvapení a v různých životních situacích jednáme různě, někdy zkratkovitě.

Co bych za sebe doporučil? Když darovat, tak s rozmyslem. Chci-li někoho obdarovat nezištně, musím počítat s tím, že s darem naloží dle svého. Proto v případě nemovitostí a rodiny, je za mě věcné břemeno užívání jednoznačně nejlepší volba. Obdarovaný nemůže (nebo velmi komplikovaně či omezeně) nemovitost prodat, zastavit, zadlužit. Každý věřitel totiž věcné břemeno užívání vidí v Katastru nemovitostí a tak ví, že dokud budete na živu, máte v nemovitosti právo bydlet.

V žádném případě to ale neznamená, že někoho obdarovat není dobré řešení - spíše naopak.