Investování do nemovitostí je samozřejmě jen jednou z mnoha možností, kam můžete ukládat své peníze nebo kde se realizovat. Ať už investujete do akcií, podílových fondů, do zlata nebo nemovitostí, stojí za to znát trochu té teorie. Čekají nás Velikonoce, tak se zkuste zamyslet, zda to co děláte a jakým směrem jdete, odpovídá i vaší strategii. Kdesi jsem četl přirovnání ve smyslu, že to co děláme (investování, profesní růst apod.) je jako lezení po žebříku, a že nejhorší je nahoře zjistit, že byl žebřík opřený o špatnou zeď.
V posledních týdnech jsem se zúčastnil několika schůzek a akcí, kde se právě diskutovalo o investování z pohledu rizika, výnosnosti a vzájemných vazeb těchto ukazatelů. Pro někoho je investování pouze a jen o nemovitostech, i když se zdá, že v posledních týdnech dosáhly ceny nemovitostí a zájem o ně, určitého vrcholu. Naopak zaznívaly jiné hlasy, že v této době již nákup nemovitostí na pronájem ztrácí význam, zejména kvůli nezajímavému poměru mezi výší nájmu a pořizovací cenou. Oči některých investorů se tak obrací k akciím, fondům, drahým kovům apod.
Celý článek ke stažení ve formátu PDF zde...
V dnešním článku bych se věnoval tzv. magickému trojúhelníku, který by měl znát každý investor. Možná jste tento výraz nikdy neslyšeli, ale logiku v něm obsaženou určitě využíváte i vy v každodenní praxi.
Magický trojúhelník
Magický trojúhelník v investiční teorii vlastně říká, že nejdůležitější při výběru vhodné investice jsou 3 základní parametry. Jsou to výnos, riziko a likvidita. Tyto faktory na sebe působí např. tak, že pokud se zvyšuje výnos investice, pravděpodobně bude stoupat i riziko, že o peníze přijdu. Nebo pokud investuji s vyšším rizikem např. do akcií, tak v dlouhodobějším horizontu je riziko nižší, než pokud investuji krátkodobě. Podívejme se na jednotlivé vrcholy magického trojúhelníku obecně.
Výnos - zhodnocení, které vám investice přináší. Pokud máte uložené peníze v bance, platí vám banka úrok. Pokud pronajímáte nemovitost, bude to nájemné. U akcií může být vyplácena dividenda atd.
Riziko - je za mě pravděpodobnost, že daná investice vyjde nebo nevyjde. Pokud mi banka nabídne zhodnocení na spořícím účtu 2%, je velice pravděpodobné, že své peníze dostanu zpět včetně zhodnocení. I když vím, že i banka může zkrachovat. Pokud si přečtu, že určitý akciový fond připsal (vydělal) za poslední 3 roky v průměru 5% p.a., musím vzít v potaz riziko akciových fondů. Tedy, že není garantováno, že o peníze nemohu přijít. Přičtu-li k tomuto riziku volatilitu (výkyv) akciového trhu, riziko je mnohem vyšší.
V rámci rizika bychom měli také brát v potaz změny, které nemůžeme sami ovlivnit. Hovořím zda například o zákazu krátkodobých pronájmů v některých lokalitách nebo o možném zvýšení daňové zátěže, jsou-li nemovitosti pronajímány.
Likvidita - je rychlost, s jakou se k investovaným prostředkům mohu dostat. Nebo jak rychle mohu investici prodat. Samozřejmě čím vyšší likvidita, tím teoreticky lepší pro investora. Nicméně méně likvidní investice (nemovitost) může být “bezpečnější” než akcie. Proč? Běžné výkyvy na akciovém trhu nás mohou “vyplašit” a my pod tlakem pádu cen akcií prodáme v nejnevhodnější dobu. Naopak mám-li nemovitost a krátkodobě se sníží ceny nemovitostí (nebo se jen o krizi začne hovořit), administrativní proces prodeje nemovitosti mi nedovolí podlehnout zkratkovitému jednání a prodat v nevhodný čas.
Příklad z finančně-realitního světa
Hypotékami jsem se začal zabývat v roce 2003, když jsem studoval na vysoké škole. Byla to doba, kdy dobíhaly hypoteční úvěry se sazbami i přes 10% p.a. V té době jsme zprostředkovávali hypoteční úvěry se sazbami přes 5% p.a. Jako super novinku jsme klientům v průběhu několika měsíců začali nabízet fantastický úrok 4,99% p.a. Lidé nevěřili. Když jsme na tuto situaci vzpomínali za 3-4 roky, lidé se chytali za hlavu, proč že si zvolili fixaci úrokové sazby na 5 let. (fixace = doba, po kterou banka garantuje výši úroku)
Jak je totiž patrné z grafu, který ukazuje vývoj úrokových sazeb od roku 2003 do současnosti, v té době začaly klesat úroky až na úroveň 3,5% p.a. kolem roku 2005. (http://www.hypoindex.cz/) Pak bohužel nastal obrat a kolem roku 2008 a 2009 se sazby opět přehouply přes 5%. Byli tedy lidé, kteří měli úrokovou sazbu 5% a v době poklesu sazeb nemohli s úvěrem hýbat. Když přišlo výročí jejich fixace, byly sazby opět nad 5%.
Magický trojúhelník a investování do nemovitostí
Protože se na blogu věnujeme nemovitostem a z velké části také zadluženým nemovitostem, vybral jsem z mého pohledu pár tipů, nad čím se při výběru investice zamyslet. Nebudu zde tedy analyzovat, zda je lepší investovat do jiných investičních nástrojů.
Navíc tyto tipy vycházejí z aktuálního dění na trhu, kdy byl deklarován pokles objemu poskytnutých hypotečních úvěrů o 30%, díky novým podmínkám DTI a DSTI od České národní banky. To komplikuje možnost získání hypotečního úvěru na nákup nemovitostí nejen pro spekulanty a investory, ale zejména pro koncové zájemce. Z informací realitních makléřů také vyplývá, že se růst cen v některých lokalitách zastavil a prodlužují se lhůty, kdy je nemovitost nabízena resp. prodána.
Investování do nemovitostí nebo spekulace
Investování do nemovitostí bychom měli chápat spíše ve smyslu nákupu nemovitosti s cílem tuto nemovitost pronajímat. Ať už se jedná o nemovitost k bydlení nebo ke komerčnímu využití - sklady, prodejny, pozemky, garáže apod. Pokud někdo kupuje nemovitost s tím, že její cena vzroste nebo tuto nemovitost výhodně koupí a obratem prodá, mluvíme spíše o spekulaci.
Pokud vidíte jako vysoké riziko, že ceny nemovitostí budou klesat, je důležité v případě spekulativního nákupu získat skutečně zajímavou cenu. Administrativní a časová zátěž spojená s vyhledáním kupce, získáním hypotéky a samotným prodejem vás může zastihnout v nevhodnou dobu.
Pokud kupujete nemovitost na pronájem s investičním horizontem v řádu 10 let i více, nemusíte mít z propadu cen zase takový strach. Zejména investujete-li v zajímavých lokalitách, ceny nemovitostí budou v dlouhodobém horizontu spíše růst.
Výnos z pronájmu nemovitostí
Z pohledu investora bude tedy důležité zvážit, zda v současné době není kupní cena v některých lokalitách příliš vysoká. Například z rozhovoru o krátkodobých pronájmech, který si můžete poslechnout na našem Youtube kanálu (odkaz na video) vyplývá, že ceny nemovitostí v nejatraktivnějších lokalitách vzrostly poměrově více, než výše cen pronájmů. Pokud tedy v tomto okamžiku pořídíte byt např. na Praze 1 s cílem pronajímat jej přes AirBNB, může být výnos vzhledem k pořizovací ceně již nezajímavý. Navíc je třeba brát v potaz možnost regulace ze strany státu/obce.
Investoři se navíc zaměřují také na další parametry, než jen na pořizovací cenu. Velkou roli hraje kromě lokality a výše nájmu také výše nákladů na energie a na fond oprav. Proto se hodně lidí dnes věnuje investicím v krajských či okresních městech, kde je poměr mezi výší nájmu a pořizovací cenou často přijatelnější. Poslechněte si rozhovor s Nelou Kubasovou z Realitního shakeru, kde jsme se tomuto tématu věnovali více.
Riziko při investování do nemovitostí
Jak jsem již uvedl výše, jedním z rizik může být zásah ze strany úřadů, které plánují omezování krátkodobých pronájmů jen na určitý počet týdnů/měsíců v roce. Většina investorů však sází na dlouhodobé pronájmy a zde bych spíše vypíchl riziko růstu úrokových sazeb. Pokud jsou tedy úrokové sazby hypoték dnes na úrovni 3%, zvážil bych spíše delší fixaci úrokové sazby, pokud plánuji delší investiční horizont. Navíc této variantě nahrává i situace na trhu hypoték, kde centrální banka a stát tlačí na poskytovatele hypoték. Doba, kdy banky požadovaly za předčasné splacení hypoték i statistícové pokuty je pryč. Dnes je možné se z hypotéky vyvázat nebo ji refinancovat s náklady v řádu desítek tisíc korun.
Likvidita a investiční horizont
Nemovitosti patří mezi málo likvidní aktiva. Akcie nebo dluhopisy můžete prodat často během několika málo minut, hodin nebo dní. U nemovitosti se tento čas prodlužuje na týdny, ale spíše na měsíce. Chcete-li z prodeje nemovitosti získat maximum, je nutné nemovitost připravit, nafotit, dát do inzerce, realizovat prohlídky, domluvit se na podmínkách smlouvy a celý proces zrealizovat.
Výhodou tedy může být to, že tak snadno nepodlehnete tlaku trhu nebo nepříznivým zprávám v médiích. To znají spíše investoři na akciových trzích, kdy je začne “svrbět” prst na klávesnici v okamžiku, jak se jejich akciové portfolio řítí dolů třeba o desítky procent. Tam je často snadnější podlehnout a okamžitě tak můžete realizovat obrovskou ztrátu.
Investiční horizont je tedy období, ve kterém nebudete peníze s velkou pravděpodobností potřebovat. Podle toho se pak plánuje druh nemovitosti a například způsob jejího financování.
Závěr
U každé investice je tedy potřeba vždy zvážit jak nabízející se výnos, tak riziko, ale vždy vzhledem k vašemu investičnímu horizontu. U nemovitostí tedy nesledujete jenom aktuální cenu, ale také výši nájmu, lokalitu a vývoj nájemného v této lokalitě. Neméně důležité je vzít v potaz způsob financování. Někteří lidé se brání úvěrům a kupují nemovitosti jen “za hotové”, ale to nemusí být vždy ta nejvhodnější varianta.
Co se týká nemovitostí, vidím z mého pohledu jako nejzajímavější příležitost investování do zadlužených nemovitostí. Takovou nemovitost je možné pořídit nejen o 5-10% pod tržní hodnotou, ale i mnohem výhodněji. K tomu je ovšem potřeba se do této problematiky ponořit více a nasbírat určité zkušenosti. Snad vám k tomu pomůže třeba některý z našich kurzů, články na našem blogu nebo videa, která pro vás natáčíme s odborníky z praxe.
