Předkupní právo bylo zpět do našich zákonů zavedeno 1.1.2018. Dnešní článek se věnuje komplikovanému případu z praxe, u kterého stojíme v roli poradců. Jedná se o nenabídnutí předkupního práva spoluvlastníkovi, který koupil podíl na nemovitosti v dražbě a kde prodávajícího podílu na nemovitosti zastupuje insolvenční správce. Je to zamotané? Dnes ještě nevíme jak celá kauza dopadne. Určitě ale na příkladu uvidíte, co může přinést život a jak je potřeba si investice/nemovitosti hlídat.

Dražba

Jak to celé začalo? Obrátila se na nás paní starostka jedné nejmenované obce, které jsme pomohli vydražit ¼ pozemku v exekuční dražbě a to v lednu 2018. Obec se stala vlastníkem tohoto pozemku až v dubnu. Čekalo se standardně na nabytí právní moci usnesení o příklepu, na doplacení nejvyššího podání obcí a pak také na zápis do Katastru nemovitostí. Předmětný pozemek má 4 vlastníky a každý drží jednu čtvrtinu (¼).

Článek ke stažení ve formátu PDF zde...

Vlastník další ¼ nemovitosti (vlastník řekněme “B”) je bohužel v insolvenci a obec zjistila, že na Katastru nemovitostí leží kupní smlouvy, kde insolvenční správce prodává kupní smlouvou pozemek vlastníkovi dalšímu, tj. řekněme vlastníkovi “C”. Dotaz obce zní, proč v rámci předkupního práva nebyla nabídnuta nemovitost k odkupu obci?

Insolvence

Naštěstí data o insolvencích i dražbách zpracováváme již dlouhodobě, takže jsme začali analyzovat insolvenční spis. Pak jsme se zaměřili na dražbu, ve které obec svoji část pozemku koupila. Nakonec jsme pořídili zápis s posloupností jednotlivých kroků v čase.  

Z insolvenčního spisu jsme zjistili, že kupní smlouvu uzavřel správce se zájemcem také v dubnu. Tuto informaci oznámil soudu s tím, že po 3 měsících, kdy nebude využito předkupní právo, bude podána smlouva na Katastr nemovitostí. To se stalo před cca 14 dny (srpen 2018), takže nyní běží zákonná lhůta, než dojde k zápisu do Katastru. Správce také uvádí, že před uzavřením smlouvy písemně zaslal nabídku vlastníkům ostatních podílů.

Jenže!

Již tušíte kde došlo k zápletce? Správce obeslal spoluvlastníky pozemku dle listu vlastnictví v době, kdy ¼ pozemku byla prodána v dražbě, ale změna vlastníka se ještě neprojevila. Protože se ozval pouze jediný zájemce (spoluvlastník “C”), jak uvádí i ve zprávě pro soud, uzavřel s ním kupní smlouvu. Když se ovšem podíváte na datum tak je zřejmé, že kupní smlouvu se zájemcem uzavřel 25.4.2018, ale již 3.4.2018 byl proveden zápis obce jako vlastníka na Katastru nemovitostí.

Podle našeho názoru měl správce jednoznačně těsně před podpisem kupní smlouvy znovu ověřit skutečné vlastníky na Katastru nemovitostí. Stejně jako ověřuje exekutor těsně před zahájením dražby, zda na sebe dlužník nepodal insolvenční návrh.

Myslíme si, že došlo k porušení práv obce!

Předkupní právo

V tuto chvíli jsme měli dostatek informací na to, abychom se zeptali právníka, který zná problematiku insolvenčních správců. Ten nám potvrdil, že i v případě prodeje majetku v rámci insolvence je povinnost nabídnout předkupní právo spoluvlastníkům a to na základě Insolvenčního zákona (pro znalce §284 ods. 2 a dále dle §398 odst. 3).

Dále jsme se dozvěděli, že zveřejněním kupní smlouvy po dobu 3 měsíců na Insolvenčním rejstříku, uspokojí požadavek soudu. Proto soud svolil k prodeji a Katastr nemovitostí by bez problémů zápis provedl. (Jak jsem psal již v předchozím článku…. Katastr nezkoumá zda bylo nebo nebylo nabídnuto předkupní právo.) Jedná se o tzv. “relativní neplatnost” tj. kdy úkon platí, dokud se někdo nedovolá svého práva pravomocným rozhodnutím soudu.

Jaké budou další kroky

Nyní tedy bude nutné přistoupit k podání Žaloby na neplatnost a na Katastr nemovitostí zapsat “Poznámku spornosti”. Dokud se totiž pozemek nepřevedl, bude obec ve výhodnější pozici. Situaci by pak mohl zkomplikovat následný prodej novým vlastníkem atd.

Samozřejmě není jisté jak se soudy k celé věci postaví, ale pokud budeme u toho, výsledek se dozvíte. (Nezapomeňte se v pravém horní rohu přihlásit k odběru článků:-)

Závěr

Víc než kdy jindy v historii platí to, že je potřeba si svůj majetek hlídat. Nemusí jít vždy o peníze nebo vlastní dům, ale může jít o investice, půjčené peníze, majetek příbuzných, podíly ve firmách apod. Dnes to byl jen příběh někoho cizího, ale může se pár dní týkat vás!

Hlídejte si své investice a majetek.