Podílové spoluvlastnictví je stav, kdy určitou věc vlastní více vlastníků a to podle jejich vzájemných podílů. Každý z nich má nicméně právo k celé věci. Podíl každého spoluvlastníka pak určuje jeho účast na právech a povinnostech, vyplývajících z vlastnictví dané věci.

POZOR: Spoluvlastníci pozemků se často domnívají, že pokud vlastní 1/5 na 1.000 m2 pozemku, je jejich 200 m2. To jen teoreticky. Fakticky mají 1/5 z každého metru čtverečného...

Nikoho nemůžete nutit

Základním principem podílového spoluvlastnictví je také fakt, že nikdo nemůže být nucen v něm setrvat. Toto právo je zakotveno v §1140 NOZ odst. 1. Znamená to tedy, že pokud jedna strana cítí potřebu situaci změnit, má několik možností jak to udělat. Jedním z důvodů může být obava z předkupního práva, které zákon opět zavedl od 1.1.2018. Tím myslím například z obavy, že by v případě budoucího prodeje své nemovitosti (resp. podílu), muselo dojít k nabídce ostatním spoluvlastníkům.

Dalšími důvody na rozdělení spoluvlastnictví může být i důvod, že spoluvlastník nemá možnost věc užívat nebo nemá dostatek finančních prostředků na údržbu nemovitosti.

Zákon fakticky umožňuje jen 2 způsoby zrušení podílového spoluvlastnictví a to buď dohodou všech spoluvlastníků nebo rozhodnutím soudu. Je zřejmé, že výhodnější je vždy dohoda účastníků, protože soud nemusí vyhovět návrhu žaloby (tedy představě navrhovatele). Případný Návrh na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví může podat k soudu kterýkoliv ze spolumajitelů i když má třeba zanedbatelný podíl.

Způsoby vypořádání spoluvlastnictví

Zákon taxativně vymezuje způsoby jak spoluvlastnictví vypořádat a to včetně pořadí možností. V §1143 NOZ jsou uvedeny 3 způsoby vypořádání spoluvlastnictví:
- rozdělení věci
- přikázání věci jednomu nebo více spoluvlastníkům za náhradu
- prodej věci ve veřejné dražbě

Soud například nemůže nařídit prodej věci v dražbě, pokud je možné věc rozdělit. Pokud si tedy např. dva vlastníci rodinného domu přejí jeho rozdělení a faktický (fyzický) stav věci to dovoluje, nemůže soud nařídit jeho prodej dražbou.

Stejně tak soud musí upřednostnit přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků před prodejem s tím, že „vítěz“ se finančně vypořádá s ostatními. Samozřejmě podmínkou je zájem daného spoluvlastníka věc získat, ale hlavně „finanční solventnost“. Pokud by ten, komu má nemovitost připadnout, nebyl schopen finančního vypořádání, nemůže mu soud věc svěřit.

Když nelze věc rozdělit

V některých případech však není možné věc rozdělit. Mohlo by se stát, že rozdělením by nebylo možné věc využívat všemi původními spoluvlastníky ve stejné kvalitě. Nebo by došlo ke snížení reálné hodnoty nemovitosti. Podmínkou dělení je tedy faktická možnost a technická proveditelnost dělení. Soud také nemusí rozdělení povolit, pokud by náklady na rozdělení byly nepřiměřené. Nicméně i tento případ je realizovatelný, pokud by byl některý z účastníků ochoten náklady uhradit.

Přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků

Není-li rozdělení věci možné, soud přikáže věc jednomu ze spoluvlastníků a ten je povinen ostatním „vyplatit“ resp. nahradit hodnotu majetku. Zde se nabízí opět 3 varianty řešení:
- nemovitost získá jeden z původních spoluvlastníků
- nemovitost získá několik z původních spoluvlastníků
- oddělená část vypořádávané věci je přikázána do spoluvlastnictví dosavadních spoluvlastníků

Soud nemusí dle zákona automaticky přikázat věc spoluvlastníkovi s největším podílem nebo tomu, který ji aktuálně užívá. Nicméně k tomuto faktu soudy přihlíží.

Oddělení spoluvlastnictví

V praxi nemusí docházet jen ke zrušení a vypořádání celého spoluvlastnictví, ale třeba jen k Oddělení ze spoluvlastnictví. Například jeden z pěti spoluvlastníků nemovitosti (pozemku) již nechce setrvávat v tomto vztahu s ostatními a dohodne se na oddělení ze spoluvlastnictví. Zbývající čtyři účastníci pak nadále v podílovém spoluvlastnictví zůstávají.

Prodej nemovitosti dražbou

Pokud věc není možné rozdělit a nemůže být přikázána žádnému ze spoluvlastníků (důvod finanční nebo z nezájmu), nařídí soud prodej ve veřejné dražbě. Tento prodej je stanoven v §1147 NOZ. Běžně pak výrok soudu kromě nařízení dražby také uvádí způsob rozdělení výtěžku z dražby, nejčastěji mezi spoluvlastníky dle jejich podílů.

Závěr

Pokud vlastníte nemovitost s dalšími lidmi a nemůžete se dohodnout na údržbě nebo využití nemovitosti, máte zde reálný způsob jak z takové situace ven. Soud, který často musí takový vztah vyřešit, může trvat i více jak rok. V některých situacích je to nicméně jediný způsob jak dostát svým přáním.

Tak držím palce a vězte, že dohoda je vždy lepší než soud.....