Dražby nemovitostí a špatné odhady je věčné téma investorů a zájemců o zajímavé nemovitosti. Přitom odhad nemovitosti resp. ocenění či znalecký posudek, to je první berlička, kterou každý zájemce u dražby hledá. Pokud totiž dražební vyhláška říká, proč se draží, kdo je dlužník, jak a kde mohu dražit a co pro to musím udělat, je právě znalecký posudek dokumentem, který mi má říci, jakou hodnotu dražbou získám. Podle posudku také stanovujeme cenu, za kterou jsme ochotni nemovitost v dražbě koupit. Pak nás často může špatný odhad nemovitosti od dražby úplně odradit. Proč a jak takové posudky vznikají?

O vlastní zkušenosti se znaleckými posudky jsem psal již v článku Proč už bezhlavě nevěřím odhad(c)ům v roce 2017. Od té doby jsem viděl mnoho podobných případů. Proto mi přišel zajímavý dotaz od jednoho z našich uživatelů, který řešil problém podobný. Měl zájem o dražbu, kde byl znalecký posudek velmi strohý a vlastní analýzou si jeho závěry sám zpochybnil. K tomu ale přidal ještě jeden dotaz a ten mě přiměl k napsání tohoto článku.

Celý článek ve formátu PDF ke stažení zde...

“Dobrý den, zajímal by mne Váš pohled na znalecké posudky - někdy mám pocit, že takto snad posudek ani nemůže vypadat (viz. příloha - na takový posudek bych se styděl dát kulaté razítko). Případně, zda existuje nějaké řešení v situaci, kdy jde do dražby pozemek o který má nakupující zájem, ale který je buď součástí velkého celku dalších pozemků dlužníka, nebo je oceněn podle posudku, který by nemusel být správný.”

Pojďme tedy postupně a nejprve se podívejme na diskutovaný posudek.

Dražba pozemků a znalecký posudek

Klient měl zájem o koupi 2 pozemků, které byly spolu s dalšími 2 pozemky nabídnuty v rámci stejné dražby. Znalec zpracoval dva různé posudky. V prvním odhadu byl samotný pozemek, na mapě vyznačený červeně, oceněn částkou 100,- Kč/metr. Ve druhém posudku byly pozemky označené zeleně ohodnoceny na cenu 500,- Kč/metr.

Asi bych měl zdůraznit fakt, že je celý odhad nemovitosti tvořen 6 stranami, kde 2 z toho jsou prázdné a celé ocenění je “vyřízené” na 6ti řádcích. Chybí katastrální mapa, porovnávané nemovitosti z inzerce, realizované prodeje z katastru nebo odkaz na územní plán. Vše řeší věta: “Podobné pozemky se vyskytují v inzerci za…”.

Pokud se podíváme na mapu tak zjistíme, že pozemky leží ve skutečnosti nedaleko od sebe. Že by za to celé mohl fakt, že právě mezi těmito pozemky probíhá hranice katastrálních území? Navíc nic nenasvědčuje tomu, že by pozemek položený blíže průmyslovým budovám severněji, měl mít o 80% nižší hodnotu než pozemky, které jsou dále, bez přístupu a jsou součástí velkého, zemědělsky obhospodařovávaného lánu.

Ještě jsem si všiml, že 2 malé pozemky o celkové výměře 128 m2 jsou, dle mého názoru, nevyužitelné. Z mapy je zřejmé, že jde o potok Čertík, kolem kterého jsou vzrostlé stromy a keře tvořící přírodní úkryt pro zvěř. Osobně bych tedy taky pochyboval o relevantnosti cen.

Lze koupit nemovitost z dražby odděleně?

V dotazu padla ještě jedna častá otázka. Zda je možné koupit jen určitou nemovitost v rámci dražby majetku dlužníka. Jak vás asi ihned napadne, v rámci dražby samotné toto možné není. Pokud exekutor vyhlásí dražbu a určí, jaké nemovitosti budou draženy, je nutné je pořídit jako celek. A je čistě na rozhodnutí exekutora, zda se rozhodne dražit všechny nemovitosti dlužníka v jedné dražbě nebo udělá více dražeb po menších celcích. Bývá běžné, že exekutor zkusí nejprve prodat nemovitosti jako celek a pokud se zájemce neobjeví, rozdělí se majetek do více dražeb.

Z výše uvedeného tedy vyplývají dvě možnosti, jak situaci řešit. Pokud to dává finančně smysl a máte kapitál, je nejjistější koupit v dražbě všechny nemovitosti. Následně prodáte ty nemovitosti, o které jste neměli zájem. Můžete tedy realizovat i určitý zisk z prodeje ostatních nemovitostí, ale hlavní výhoda tohoto postupu je jiná. Mohlo by se totiž stát, že exekutor pro další kola nemovitosti nerozdělí nebo dokonce v dohledné době opakovanou dražbu vůbec nevypíše. Právě z důvodu nulového zájmu.

Druhou variantou je tedy vyčkat na další kolo a doufat, že větší celek bude rozdělen na menší dražby. Můžete také zkusit kontaktovat exekutora a navrhnout mu, že byste měli zájem právě o určitý pozemek. Výsledek není jistý a většina lidí řekne, že tento postup není možný, ale z vlastní zkušenosti vím, že se někdy zadaří… Vždyť i exekutor má zájem na tom, aby se nemovitosti prodaly.

Riziko druhé varianty spatřuji hlavně v tom, že vám další kolo dražby může uniknout. Často totiž nestačí hlídat dražební portál, ale také stránky exekutora a ještě lepší je na úřad občas zavolat, abyste si ověřili, zda bude dražba vůbec vyhlášena.

Poznámka: Pro uživatele Monitoringu dražeb od ADOLu jen připomenutí, že hlídání těchto odročených dražeb řešíme za vás, pokud si nemovitost zařadíte do vrstvy “Chci dražit”. I kdyby se v první dražbě prodávalo třeba 20 nemovitostí a v té následující jen jedna z nich, stejně vás na tuto dražbu systém upozorní.

Skryté pozemky v dražbách

Pokud investujete do pozemků a hledáte opravdu vše co je v dražbách dostupné, mám tu ještě jeden tip. Nezapomínejte na to, že draží-li se např. rodinný dům, chata nebo jiná budova, může být součástí této dražby i mnoho pozemků. Historicky je mohl vlastník třeba zdědit po předcích nebo je nakoupil v době, kdy dražba a finanční problémy byly nemyslitelné. Na internetu se bohužel tyto nemovitosti objevují často pod nesmyslným nebo příliš obecným názvem, např.: “Rodinný dům s pozemky”. Pokud každou jednotlivou dražbu pečlivě neprostudujete, takové příležitosti vám zůstanou skryté.

Na našich datech z Adolu vám na příkladu ukážu, o kolika nemovitostech zde hovořím. V současné chvíli je vyhlášeno téměř 1.700 dražeb. Pokud ale ve filtru skryji dražby pozemků a bytů (nezajímají mne pozemky pod bytovými domy), zůstane mi na mapě 848 dražeb domů, chat a dalších typů nemovitostí. Nyní zkusím vyhledat, kolik z těchto dražeb ukrývá pozemky s výměrou nad 0,5 ha tj. 5.000 m2. Je jich 59.

Na jiném příkladě se podívejme na případ, kdy mě zajímají nemovitosti nezařazené pod pozemky, ale které pozemky obsahují - například lesní pozemky. Těch je aktuálně v republice 14. Celkem 9 dražeb rodinných domů, 3 chaty a 2 další nemovitosti skrývají desítky tisíc metrů lesa. Další úpravou filtrů zjistím, že z těchto 14 dražeb je u dvou z nich v dražbě dokonce více jak 30.000 m2 lesních pozemků.

Závěrem

Jednoznačně z vlastní dlouholeté zkušenosti musím doporučit, abyste bezhlavě nedůvěřovali odhadům nemovitostí, které najdete u dražeb a aukcí. Udělejte si vždy vlastní úsudek, dohledejte si více informací k nemovitostem i k lokalitám, pokud se vám něco nezdá. Často na první pohled nezajímavá nemovitost, skrytá očím investorů, může při bližší analýze rozkvést do úžasné investice. Chce to jen čas a trochu té práce...