Na školení Jak zvládnout dražbu na jedničku za mnou přišla jedna z účastnic s dotazem, jak je možné ověřit dluhy váznoucí na nemovitosti. Vyprávěla mi svůj příběh... Vykoupila nemovitost s exekucí, kterou samozřejmě zaplatila předem. Bohužel po převodu vlastnictví na katastru nemovitostí se objevily další “zapadlé dluhy”.

Na základě toho jsem se zeptal několika realitních makléřů a také lidí, kteří kupují nemovitosti v dražbách. Většina z nich by bohužel postupovala stejně. Podívali by se na List vlastnictví a před koupí nemovitosti by zaplatili dluhy, které by zde byly uvedeny. Chyba! Toto je bohužel nedostatečné prověření možných rizik při koupi zadlužené nemovitosti.

Jak postupovat

Protože potřebujete ověřit dluhy někoho jiného, v tomto případě prodávajícího, je nutné činit tyto kroky s jeho souhlasem. Pro většinu níže uvedených institucí budete potřebovat plnou moc s ověřeným podpisem. Také počítejte, že vám ověření informací zabere nějaký čas. Nicméně tato investice se mnohonásobně vyplatí. Samotné náklady na těch několik plných mocí je v řádu stokorun (1 ověřený podpis je 30,- Kč).

Kde hledat

Pokud se logicky zamyslíte nad tím, komu může člověk (prodávající) dlužit peníze, přijdete také na případné zdroje potenciálních problémů. Nejdůležitější zdroje informací jsou katastr nemovitostí, finanční úřad, správa sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovny u podnikatelů. Hodně také prozradí bankovní a nebankovní registr klientských informací spolu s registrem SOLUS. Nesmíme zapomenout na doposud neodsouzené dluhy, kde žaloba může teprve ležet u soudu.

Katastr nemovitostí

Ideální je začít hledat na Katastru nemovitostí na tzv. listu vlastnictví. Pokud totiž nějaký dluh “vázne” na předmětné nemovitosti, bude zde pravděpodobně již uveden. Nejčastěji se setkáte se zástavními právy a exekucemi.

Exekutoři

Vázne-li na nemovitosti exekuce, nejpřesnější informaci získáte přímo od vymáhajícího exekutora. Zde bude však nutná součinnost majitele nemovitosti (viz dále v textu), jinak se k informaci nedostanete. Každá exekuce má své číslo a pokud chcete ověřit výši dluhu, musíte nejprve zjistit, jaký Exekutorský úřad peníze vymáhá.

Číslo exekuce vždy vypadá následovně 113 EX 1234 / 16 - 35.

První číslice znamená číslo exekutora v seznamu exekutorů, který najdete buď na stránkách exekutorské komory (www.ekcr.cz) nebo si jej můžete stáhnout zde…

Ex znamená, že se jedná o “exekuci”.

Číslo před lomítkem (zde 1234) znamená číslo exekuce v určitém roce - tj. pořadové číslo.

Za lomítkem je uveden právě rok, kdy byla exekuce nařízena.

Příklad: Chcete-li tedy komunikovat s exekutorem, najdete si správné telefonní číslo a pak už se ptáte na exekuci 1234 z roku 2016.

Číslo za pomlčkou označuje pořadové číslo listiny ve spisu a není vždy uváděno (např. u dražeb).

Zástavy na listu vlastnictví

Pokud na nemovitosti vázne zástavní právo, na listu vlastnictví (LV) zjistíte jméno Zástavního věřitele (toho kdo peníze půjčil - např. banka), datum vzniku zástavního práva a výši původního dluhu (výši zástavy). Na LV také zjistíte číslo listiny - vkladu, pod kterým byla zástava zapsána a tuto smlouvu můžete získat v archivu katastru. Buď si můžete pořídit za úplatu kopii této smlouvy nebo do ní můžete jen nahlédnout na příslušném Katastru nemovitostí. Číslo listiny je uváděno např. v takovémto tvaru V-1343/2016.

Finanční úřad

I když majitel nemovitosti nepodnikal, může mít nedoplatky na Finanční úřadě. Ty většinou nebývají tak velké. Může to být nějaká neuhrazená daň z nemovitostí apod. V případě podnikání to může být horší. Jednou jsem prověřoval dlužníka, který po dobu 5ti let nepodal řádně daňová přiznání a jeho dluhy včetně nedoplatků na DPH byly více jak 400 tis. Kč.

Správa sociálního zabezpečení

Jeden dluh často indikuje dluhy další. Pokud tedy narazíte na dluh např. u Finančního úřadu, buďte si jistí, že nedoplatky najdete i třeba u Správy sociálního zabezpečení. To samozřejmě hrozí především u podnikatelů. Když navštívíte místně příslušnou správu, pečlivě si zjistěte nejenom výši dluhů, ale také účty a variabilní symboly, pro případnou úhradu dluhů za majitele.

Zdravotní pojišťovna

Stejné jako v předchozím odstavci. Tady si jen dopředu zjistěte, u jaké zdravotní pojišťovny je majitel registrován. Spoléhat na to, že jsou všichni u VZP se nevyplácí… Zbytečně se pak musíte vracet pro novou plnou moc.

Bankovní a nebankovní registr

Důležitým zdrojem informací pro mě vždy byly výstupy z registru úvěrů. Na stránkách společnosti Czech banking credit burea (www.cbcb.cz) si můžete stáhnout plné moci, které pak použijete k získání informací o majiteli nemovitosti. Ideálně tyto výpisy získáte na počkání za pár set korun v Praze na centrále tohoto registru.

Například zde můžete zjistit, že daný člověk má u některé z bank nesplácený úvěr nebo kontokorent, který byl již sesplatněn a jeho nedoplacení by mohlo ohrozit vklad Kupní smlouvy do katastru nemovitostí. Takové dluhy je pak rozumné splatit v rámci koupě nemovitosti.

SOLUS

Sdružení SOLUS sdružuje společností z různých ekonomický oborů, které si spolu vyměňují informace o bonitě svých klientů. Mezi členy patří například Cofidis, AirBank, ČEZ, Český Triangl apod.

Na stránkách www.solus.cz je možné výpis získat i pomocí platby SMSkou.

Soudy

V praxi je dnes dobré ověřit i případnou existenci nějakého soudního sporu/žaloby u místně příslušného soudu vlastníka nemovitosti. Můžete tak třeba zjistit, že vlastník někomu podepsal směnku, kterou tzv. zažaloval, ale soud ještě nerozhodl. Takový spor je pak nutné před podpisem rozklíčovat a případně dořešit.

Závěr

Za roky praxe se mi několikrát vyplatilo, že jsem poctivě všechny dluhy prověřoval. Odhalil jsem nedoplatky na DPH v řádu milionů, které mi vlastník zatajil. V jednom případě jsem objevil dluh u jedné z našich bank, který již byl sesplatněn. V rámci koupě jsem přímo tento dluh bance vyplatil a tím předešel blokaci převodu na Katastru nemovitostí.

Připravte se na to, že obíhání úřadů je často frustrující proces. Ale jak se říká: „Kdo je připraven, není překvapen!“