Minulý článek jsem věnoval tomu, co přinese Předkupní právo od 1.1.2018  a jeho obecným zásadám. Dnes bych upozornil na způsoby, jakými lze předkupní právo “teoreticky” obejít. Vycházím z diskuzí, které dnes můžete slyšet u odborníků z řad realitních makléřů, spekulantů i právníků.

Upozorňuji, že tento článek nemá být návodem jak předkupní právo obcházet, ale spíše zamyšlením, jaké varianty se nabízejí a jaká jsou jejich úskalí. Podívejme se také na to, co se stane, budeme-li toto právo obcházet nebo ignorovat.

Osoba blízká

Občanský zákoník v §1124 odst. 1) říká, že předkupní právo se nevztahuje na případ, kdy se převádí podíl na osobu blízkou. Poté §22 říká, že osoba blízká je: “...příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen "partner"); jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.”

Po zveřejnění minulého článku mi přišel email od čtenáře, že mají problém v rodině. Dotyčnému hrozí, že bude muset nabídnout podíl na domě za několik milionů korun příbuzným, přesto že by jej chtěl převést na přítelkyni (družku). Z výše uvedeného vyplývá, že se na tento případ předkupní právo vztahovat nebude…

Tip: Můžete se odkázat na to, že s kupujícím trvale žijete nebo se můžete registrovat jako partneři 🙂

Nevýhody: Nevhodné pro páry a laciné nemovitosti. Obtížné dokazování...

Úprava ceny

Nejpalčivějším problémem budou v nadcházejících měsících a letech prodeje garážových stání, sklepů a parkovacích míst, které nejsou součástí nemovitosti (bytů). V tomto případě bude nutné nabídnout svůj podíl např. 1/30 na nebytovém prostoru dalším 29 majitelům parkovacích stání.

Jednou z variant je upravit ceny za jednotlivé nemovitosti. Při ceně bytu 3 mil. Kč, jehož součástí je garážové stání za 250 tis. Kč lze postupovat tak, že v kupní smlouvě uvedeme cenu bytu např. 2,4 mil. Kč a garážové stání v hodnotě 600 tis. Kč. Za tuto cenu asi sousedé mít zájem o místo v garáži nebudou.

Daňový dopad

Nevýhody: V případě dalšího prodeje nemovitosti např. za 3 roky, vás mohou doběhnout daňové zákony. Pokud totiž prokážete, že jste v bytě 2 roky žili, nemusíte platit daň z příjmu. No a u nebytového prostoru, jakým garáž bezesporu je, tuto skutečnost neprokážete. Finanční úřad tedy bude požadovat zdanit příjem z prodeje jako rozdíl v ceně garážového stání při koupi 250 tis. a při prodeji 600 tis. V současné době by se jednalo o 15% z částky 350 tis. Kč.

Tomuto časovému testu se je možné vyhnout až po 5ti letech vlastnictví nemovitosti.

Problém s financováním

V našem případě by mohl být i problém na straně kupujícího s financováním přes hypotéku, kdy by banka nepotvrdila výši tržní ceny. Znalec by mohl posoudit cenu bytu jako odpovídající, ale cenu stání snížit na daných 250 tis. Kč. Až na světlé výjimky totiž odhadce nikdy nepotvrdí vyšší cenu bytu než je kupní cena ve smlouvě.

Zajišťovací převod práva

Občanský zákoník v §2040-44 řeší tzv. Zajišťovací převod práva. Tento institut slouží k zajištění půjčky/úvěru, kde si věřitel zajišťuje splacení úvěru nemovitostí. (V minulých letech byl nástroj spojen spíše s lichváři a se zneužíváním neznalosti dlužníků.) Pokud dlužník dle smlouvy nesplatí svůj závazek, dojde k “propadnutí zástavy” ve prospěch věřitele.

Zde se nabízí následující varianta. Představme si případ kdy máte spoluvlastnický podíl na pozemcích ve výši např. 1/4 a celá nemovitost má hodnotu 1 mil. Kč. V tom případě si “půjčíte” od zájemce o váš pozemek 250 tis. Kč se splatností 1 týden/měsíc a půjčku zajistíte tímto Zajišťovacím převodem práva. Protože půjčku nesplatíte v řádném termínu, propadne nemovitost zájemci. Tento případ (dle vyjádření jednoho z advokátů) předkupní právo obejde.

Rizika: Model nepůjde používat jako účelový prostředek opakovaně. Zde byste pak mohli narazit, dle mého názoru, na zákon o spotřebitelském úvěru apod. Ale pro výjimečné případy určitě zajímavý nápad.

Porušení předkupního práva

Lhůta k napadení smlouvy, ve které byl spoluvlastník krácen na svých právech, je 3 roky od zápisu smlouvy do Katastru nemovitostí. Spoluvlastník nemůže žalovat nového majitele a domáhat se prodeje nemovitosti. Dojde k tzv. žalobě na neplatnost původní smlouvy. Soud rozhodne o neplatnosti původní smlouvy, nemovitost se vrátí prodávajícímu a ten musí vrátit peníze kupujícímu. Následně dojde k vynucenému prodeji za původních podmínek spoluvlastníkovi.

Každý si asi dovede představit rizika plynoucí z faktu, že prodávající dávno finanční prostředky nemá, zemřel, je v insolvenci apod...

Ignorování předkupního práva

První nápad, který asi mnoho lidí bude zvažovat, je předkupní právo vůbec spolumajitelům nenabídnout. Katastr nemovitostí totiž nebude při zápisu vlastnictví prověřovat, zda prodávající splnil svoji povinnost nabídnout předkupní právo spoluvlastníkům. Po podpisu kupní smlouvy a podání na Katastr nemovitostí tedy dojde k zapsání smlouvy.

Je naivní si představovat, že v případě zajímavé nemovitosti si takového prodeje opomenutý spoluvlastník za 3 roky nevšimne a nevznese nárok resp. nepodá žalobu.

Špatný postup

K porušení zákona může dojít také jen špatným procesním postupem. Například pokud nabídnete předkupní právo spolumajitelům před podpisem kupní smlouvy, je tato nabídka neplatná. Nabídka musí obsahovat veškeré podmínky převodu včetně uvedené ceny za nemovitost.

Podobně může dojít k porušení tím, že sice obešlete spoluvlastníky, ale nebudete mít důkaz, že jste tak učinili. Například podací lístek z pošty nebo ještě lépe Doručenku. (viz předchozí článek)

Závěr

Osobně bych doporučil předkupní právo neobcházet a pečlivě hlídat procesy týkající se nabídky předkupního práva. (obeslání, doručenky, lhůty) V budoucnu vám to může ušetřit nejenom čas, peníze a také budete třeba klidněji spát!