Divili byste se, kolik lidí si dnes plete pojmy jako jsou dražby nemovitostí a exekuce nemovitostí. Skutečný rozdíl často neznají ani investoři či realitní makléři. Jak se pak v této terminologii mají vyznat běžní lidé, kteří s realitním byznysem nepřichází v denní praxi do styku vůbec? Navíc zveřejňované statistiky hovoří o tom, že zhruba každý 10. občan v České republice má s exekucemi osobní zkušenost. Pojďme si v tom tedy dnes udělat pořádek.

Aktuální čísla, která na trhu sledujeme v ADOL na denní bázi, hovoří jasně. Zatímco průběžný počet vyhlášených dražeb nemovitostí je kolem 2.000, převyšuje počet nemovitostí zatížených exekucemi číslo 250 000. Jaký je tedy rozdíl mezi dražbou a exekucí? Musí být zákonitě každá nemovitost v dražbě také zároveň postižena exekucí?

Jak je již zvykem, budu se snažit vysvětlit základní rozdíly co nejjednodušší formou.

Dluh

Na počátku bylo prý kdysi “slovo”. V našem případě, hovoříme-li o exekucích, byl na počátku “dluh”. Ačkoliv jsou dnes slova jako “exekuce” a “exekutor” slova neoblíbená nebo dokonce “sprostá”, veřejnost ráda zapomíná na jeden fakt. Řešíme, jak jsou exekuce špatné, ale často zapomínáme na to, že před exekucí byl vždy nějaký dluh, který kdosi (dlužník) někomu jinému (věřiteli) neuhradil.

V tuto chvíli jistě přemýšlíte o mediálních kauzách, kdy “lichváři” v drahých vozech přivedli podvodným jednáním na mizinu obyčejné lidi, kteří se pak dostali do dluhové pasti. Přemýšlíte o příbězích kamarádů a známých, kterým banka sebrala dům pro neplacení hypotéky.

Teď se ale také zamyslete nad rozvedenými ženami, kterým bývalý manžel neplatí alimenty na děti. Přemýšlejte o firmách, které neplatí zaměstnancům mzdy. Také vzpomeňte na vlastníky nemovitostí, kterým nájemníci nezaplatili nájemné. A nakonec si vzpomeňte na svého kamaráda, který si od vás půjčil peníze a nikdy vám je nevrátil.

Uvedené varianty jsou jen příklady dluhů, které vznikají v běžném životě a chce-li se věřitel domoci svých peněz zpět, nezbývá mu, než se obrátit na soudy a jejich výkonnou moc - tj. exekutory.

Exekuce

Pokud tedy existuje dluh, který nám někdo nezaplatil, musíme se nejprve obrátit na soud. Musíme získat jakési “rozhodnutí” (rozsudek, platební rozkaz apod.), kde nám soud náš nárok potvrdí. (Existují i výjimky např. notářské zápisy s přímou vykonatelností, které tento krok přeskočí.) V takovém procesu se často obě strany dohadují, na čí straně je pravda, zda dluh vznikl, jak je velký, zda-li je již splatný apod.

Co ale potom? Každému je asi jasné, že pokud někdo peníze vrátit nechce nebo nemůže, žádný “papír” od soudu jen tak někoho nepřinutí peníze skutečně zaplatit. A právě od toho jsou zde exekutoři, kteří mají jako “výkonná moc” právního systému, státem dané pravomoci za vás tyto nároky řešit.

Pokud vám dal tedy soud za pravdu, můžete se obrátit na exekutora, aby se všemi možnými dostupnými prostředky snažil získat to, co vám náleží. Tehdy exekutor zahájí exekuci vůči dlužníkovi a začne jednat.

Počet bytů v exekuci v Ústí nad Labem

Druhy exekucí

Lidé si často myslí, že jedinou snahou exekutora je prodat veškerý majetek dlužníka. Zejména vlastní-li dlužník nemovitost - byt, dům, chatu, pozemky. Ale tak tomu nikdy nebylo a domnívám se, že ani nebude. Cílem je získat prostředky na úhradu dluhu a nákladů na vymáhání (náklady exekutora, právníků věřitele apod.) a to lze několika způsoby.

Na co tedy může být exekuce běžně uvalena? Uvádím zde pouze příklady a podrobněji se budu této problematice věnovat v některém z dalších článků.

• exekuce na finanční prostředky na účtu povinného (dlužníka)
• exekuce formou srážek ze mzdy (část výplaty odvádí zaměstnavatel přímo exekutorovi)
• exekuce na další příjmy (nemocenská, důchod, podpora)
• exekuce movitého majetku (zjednodušeně fyzických věcí, kam ale nespadají věci pro osobní hygienu, výkon povolání apod.)
• exekuce nemovitého majetku (zde již máme blízko k dražbám)

Jak vidíte, exekutor má mnoho způsobů, jak od dlužníka peníze získat. Na co se exekutor zaměří záleží zejména na výši dluhu a reálné možnosti dlužníka v přiměřené lhůtě peníze tímto způsob uhradit. Pro dluh 50.000,- Kč nebude hned exekutor prodávat nemovitost za 3 mil. Kč, máte-li tyto peníze uloženy na běžném účtu apod.

Různých exekucí jsou dnes vymáhány stovky tisíc a exekutoři často výše uvedené typy exekucí kombinují.

Dražby nemovitostí

Pokud jsou dluhy velké nebo neexistuje jednodušší cesta jak peníze od dlužníka získat, může exekutor rozhodnout o řešení exekuce prodejem nemovitosti. Jak ale logicky vyplývá z čísel v úvodu článku, ne každá exekuce končí dražbou nemovitosti. Naopak v poměru k počtu exekucí, je řešení prodejem nemovitosti pouze malým zlomkem případů.

Aktuálně vyhlášené dražby

Podívejte se co se nabízí v okolí

Na mapě si můžete zobrazit všechny aktuálně vyhlášené dražby nemovitostí a to zcela ZDARMA.

Zobrazit mapu

O dražbách jsem již na blogu napsal mnoho článků, takže jen velice krátce. Exekutor musí dodržet zákonem daný postup při dražbě. Po nařízení exekuce přichází na řadu vyhotovení znaleckého posudku, vyhlášení dražby, následně dražba samotná. Další zdržení mohou způsobit různá odvolání dlužníka a procesní průtahy. Nový majitel má na úhradu ceny dosažené vydražením běžně 30-60 dnů a pak následuje proces tzv. “rozvrhu” (rozvrhové řízení). V něm exekutor určí nebo-li rozdělí, kterému věřiteli připadne jaká část peněz, kolik činí náklady na vymáhání pohledávky a případně kolik peněz se vyplatí zpět dlužníkovi.

Od nařízení exekuce do skutečného získání prostředků (peněz) z prodeje nemovitosti tak mohou uplynout měsíce nebo dokonce roky. K věřiteli, tedy k tomu kdo má peníze skutečně dostat, je pak cesta ještě o další měsíce delší.

Počet vyhlášených dražeb bytů ve stejné lokalitě

Závěr

Pokud jste se někdy ocitli v roli dlužníka, ruku na srdce, zda nebyl vlastně postup exekutora spravedlivý a oprávněný.

Pokud jste byli někdy v roli věřitele potvrdíte mi, že exekutor vlastně není tak “zlý člověk”, pokud vám peníze dokázal vymoci. Vy byste to bez něho často nedokázali.

A pokud jste v roli investora přemýšlejte o tom, zda by nebylo výhodné zadluženou nemovitost koupit před dražbou. Můžete tak získat nemovitost levněji a dlužníkovi (majiteli) může zůstat na konci mnohem více peněz, než když celý prodej nemovitosti proběhne v rámci dražby. V dražbě často více jak 20% ceny nemovitosti padne na náklady exekutora. V horším případě se samotná nemovitost prodá o dalších 10-50% levněji oproti tržní ceně.

Tak v jaké roli byste se viděli nejraději vy?