V jednom z minulých článků, jsem vám přinesl rozhovor s Martinem Caklem, který investuje do zemědělské půdy. (Rozhovor s investorem...) Nabídl jsem vám také možnost položit Martinovi otázky, na které dodatečně odpoví. Dotazů přišlo hned několik a navíc poměrně komplexních, takže bych je nerad odbyl jednou větou. Těm nejzajímavějším věnuji celý článek. První dotaz se týkal DPH.
Pojďme se tedy podívat na první dotaz, který se týkal DPH při prodeji pozemků v souvislosti s tím, kdy jde ještě o nahodilou činnost a kdy již o podnikání. Otázkou s tím spojenou také je - kdy se jedná o pozemek stavební a kdy ne?
Dotaz od našeho čtenáře
Jaká je běžná praxe a správný postup při povinnosti platit DPH při obchodování s pozemky?
Pokud nákup a prodej nemovitosti je realizován přes obchodní společnost (plátce DPH), tak například po zbourání rodinného domu by měl být pozemek při prodeji zatížen DPH. Stejně tak ale prodej orné půdy, pokud byl třeba kýmkoliv jen podán návrh na změnu územního plánu. Je to tak? Viz metodický pokyn finanční správy.
Pokud by nákup a prodej realizovala nepodnikající fyzická osoba, lze říct, že se jedná o opakovanou činnost, tj, podnikání a potom při překročení obratu 1 mil Kč měla přijít registrace k DPH a pak je situace stejná jako u obchodní společnosti výše?
Tento dotaz nebyl na Martina, protože se věnuje čistě investicím do zemědělské půdy, kde se DPH běžně neřeší. A protože jde o daňovou záležitost, která vyžaduje přesnou znalost zákonů, požádal jsem o odpověď raději odborníky z účetní a daňové kanceláře C.P.A. & TAX PARTNERS s.r.o. (www.cpatax.cz).
Osvobození pozemků od DPH
Základní pravidlo pro osvobození dodání pozemku je uvedeno v § 56 odst. 1 ZDPH (Zákona o dani z přidané hodnoty). Prodej pozemku bude osvobozen v případě, kdy budou současně splněny dvě podmínky:
- pozemek netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a
- není stavebním pozemkem
Dle § 48 odst. 3 ZDPH se pozemkem, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, pro účely daně z přidané hodnoty rozumí pozemek, který slouží k provozu stavby pevně spojené se zemí nebo plní její funkce, nebo který je využíván spolu s takovou stavbou. Touto stavbou není inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku.
Kdy se jedná o stavební pozemek
Dle § 56 odst. 2 ZDPH se stavebním pozemkem rozumí pozemek, na kterém:
- má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a
- který je nebo byl předmětem stavebních prací, nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo
- v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo
- může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí.
Citace z Informace GFŘ
k problematice stavebního pozemku:
Stavebními pracemi je nutné rozumět jakékoli stavební úkony včetně i stavebních úkonů za účelem odstranění stávajících staveb (např. budov, hal, apod.), které vedou ke zhotovení stavby, mohou jimi být zejména příprava staveniště, zpevnění příjezdové komunikace nebo pozemku, výstavba inženýrských sítí, na které bude připojena stavba, nebo odlesnění pozemku.
Správními úkony za účelem zhotovení této stavby je nutné rozumět zejména samotné podání návrhu na změnu územního plánu, zahájení řízení z moci úřední, přičemž takové podání může, ale nemusí obsahovat návrh na změnu územního plánu nebo zahájené řízení z moci úřední zřetelné umístění nebo základní parametry budoucí stavby. Správním úkonem rovněž bude i samotné vydání písemností se situačním výkresem (ze situačního výkresu je jasně patrné, kde bude umístěna stavba), který se následně zakládá do správního spisu. Nicméně za správní úkony, které nebudou mít vliv na vznik stavebního pozemku, může být považována zejména politika územního rozvoje.
Nebudou-li naplněny podmínky § 56 odst. 2 písm. a) zákona o DPH a bude-li vydáno stavební povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby pevně spojené se zemí, stává se z pozemku stavební pozemek, při jehož prodeji nelze uplatnit osvobození. Stavební povolení či souhlas u tzv. ohlašovaných staveb, které nejsou pevně spojené se zemí, není osvobození převodu pozemku na překážku.
Dodání stavebního pozemku je vždy zdanitelným plněním, a to v základní sazbě daně 21 %.
Developerská činnost fyzické osoby
Jestliže se bude jednat o pouhý výkon vlastnického práva a příležitostné dodání pozemku, nelze prodej považovat za ekonomickou činnost dle § 5 zákona o DPH. Pokud ale fyzická osoba bude uskutečňovat ještě další činnosti než samotnou parcelaci a prodej pozemků, a to např. výstavbu sítí, chodníků, osvětlení atd. a nebo se bude podílet na jejich uhrazení, nebude se jednat o nahodilé nebo jednorázové činnosti, ale o činnosti, které se uskutečňují kontinuálně a opakovaně. V tomto případě by prodej předmětných pozemků byl ekonomickou činností, tzn. že by se měl sledovat obrat za prodej předmětných pozemků a při překročení obratu (1 mil. Kč) by mělo dojít k registraci k DPH jako plátce.
S tímto souvisí i samotný prodej pozemků. Prodávající, plátce DPH, bude tyto zasíťované pozemky (ve většině případů již s splatným stavebním povolením) prodávat se základní sazbou daně, tj. 21%. A to bez ohledu na to, zda na pozemku v budoucnosti dojde k výstavbě staveb pro sociální bydlení, které podléhají snížené sazbě daně 15%, nebo ne.
Závěr
Dle mého názoru měl tedy tazatel pravdu. Z pohledu ne/podnikání je rozhodující zejména to, zda se před prodejem pozemky "připravují" ke stavbě domů apod. Například zřízení sítí a chodníků již není nahodilou činností, ale půjde o podnikání. V případě překročení hranice 1 mil. Kč vzniká povinnost registrace k DPH.
Stejně tak opakovaný nákup a prodej zemědělské půdy může být považován za podnikání a je dobré vše prodiskutovat s účetním /daňovým poradcem. V určitých případech toto lze "obejít"...
Považoval jsem za důležité vám toto téma přednést komplexně, protože i při nahodilém nákupu orné půdy, se vás tato problematika může týkat. Cíle investorů jsou různé, takže pokud víte o zajímavých pozemcích a budete plánovat výstavbu nebo jen přípravu inženýrských sítí (nebo jen územního rozhodnutí), přijdou vám určitě informace vhod.
