Již několik let se připravuje nový Zákon o realitním zprostředkování. Na přelomu roku 2018/2019 by měla aktuálně předložený návrh projednávat vláda. Účinnost zákona je předběžně stanovena na 1.1.2020, ale díky přechodnému období a lhůtám na splnění povinností se počítá, že reálný dopad na realitní trh bude ještě později. Jak se ale dotkne tento zákon realitního trhu, jak dopadne na realitní kanceláře a realitní makléře?

Včera 7.11.2018 proběhla velice zajímavá diskuse na téma Zákona o realitním zprostředkování. Po přednášce a seznámení s obsahem zákona od předkladatele návrhu Ing. Pavla Rakouše z Ministerstva pro místní rozvoj, proběhla diskuze s hosty z řad odborné veřejnosti. S Ing. Rakoušem se v panelové diskuzi setkali mimo jiné i zástupci oborových organizací. Akce se zúčastnilo více jak 80 zástupců realitních kanceláří, makléřů a advokátů. Celá akce byla navíc přenášena online a téměř tříhodinový záznam můžete shlédnout zde.

Pro ty co se nemohli zúčastnit nebo mají Prahu z ruky, jsem do dnešního článku vypíchl několik diskutovaných témat. Důležité je, že zdaleka se ještě neví, jak bude nakonec přijatý zákon vypadat. V rámci schvalování dozná určitě ještě mnoha změn. Odborníci se nicméně shodují na tom, že je důležité prosadit „jakýkoliv“ zákon a mít tedy do budoucna pevný základ, na kterém bude možné dále stavět.

Realitní zprostředkovatel jako vázaná živnost

Oproti současné úpravě, kdy je realitní činnost volnou živností, bude nově tato činnost převedena pod živnost vázanou. To s sebou přináší povinnost zejména prokázat odbornou způsobilost. K tomu bude nutné doložit buď vysokoškolský diplom z oboru práva, ekonomie nebo stavebnictví, případně složit odbornou zkoušku. Součástí těchto podmínek bude také případná praxe v oboru.

Z diskuze vyplynulo, že ne zrovna šťastným bude i možnost ustanovení „odpovědného zástupce“, což zákon umožňuje. To s sebou přináší obavy z možného obcházení zákona. Tedy, že činnost bude moci vykonávat i osoba bez kvalifikace, za kterou se „zaručí“ ten, kdo podmínky splňuje. Navíc se počítá s nejzazší lhůtou na doložení 2 roky, což odsune reálný dopad na současný neregulovaný trh.

Úschova peněz

Úschovu peněz navrhovaný zákon neřeší tak, jak by si ji představovala většina odborníků. Bohužel z praxe známe mnoho případů, kdy realitní kanceláře převzaté peníze klientů do úschovy zpronevěřili. Nový zákon bude nadále úschovy u realitních kanceláří akceptovat i když nebude možné tímto podmiňovat uzavření smlouvy s klientem, apod. Navíc úschova peněz realitní kanceláří bude postavena mimo činnost spadající do dané živnosti.

Přikláním se k názoru, že by trhu prospělo inspirovat se advokátní praxí a takové praktiky regulovat mnohem více. Advokáti jsou již roky sledováni a kontrolováni, zda správně přijímají úschovy peněz na oddělené účty apod. Navíc pak tyto uschované prostředky nejsou vlastnictvím schovatele a tím na ně nemůže ani exekutor či insolvenční správce. Bavíme-li se například o možnosti úpadku nebo bankrotu daného podnikatele.

Pojištění realitních makléřů a realitních kanceláří

Jednou z podmínek provozování činnosti realitních zprostředkovatelů bude i povinnost pojištění odpovědnosti. Limity budou zákonem stanoveny na částku 1.750.000,- Kč pro jednotlivé případy a na částku 3.500.000,- v případě souběhu. Spoluúčast byla stanovena minimálně na 1% a 5.000,- Kč. Takový je zatím současný návrh. Pojištění by v tomto případě znamenalo roční náklad v řádů tisíců korun s maximem cca 20.000,- Kč.

Nicméně v diskuzi zazněly názory, že postavit na stejnou úroveň realitního makléře a realitní kancelář není optimální. Takový náklad má samozřejmě jiný dopad na “živnostníka” a jiný na realitní kancelář s obratem v desítkách nebo stovkách milionů korun. Navíc se také očekává diskuze s pojišťovnami o rozsahu pojistného plnění. Makléři se navíc obávají toho, že pojišťovny nebudou ochotny krýt všechna rizika, která praxe realitního makléře obnáší.

Exkluzivita, provize a nárok na vyplacení

Nový zákon myslí na exkluzivitu při zastupování klientů. Ta bude pravděpodobně ohraničena lhůtou 6ti měsíců a klient bude smlouvou vázán. Nebude tedy moci uzavřít smlouvu s jiným zprostředkovatelem. V praxi je ale běžné, že prodej nemovitosti může trvat i delší dobu. S tím bude nutné se vypořádat uzavřením dodatků.

Zákon také hovoří o povinnosti uzavřít s klientem písemnou smlouvu a neuzavření smlouvy nebo uzavření obchodu po 6ti měsíční lhůtě, může být důvodem pro nevyplacení provize/odměny.

V případě sjednané zálohy na provizi nebude možné stanovit tuto zálohu na vyšší částku, než jsou ⅔ celkové provize. Z přednášky bylo zřejmé, že původně bylo uvažováno o cca 40%. Nicméně vzhledem k výši celkové provize, která v regionech může být velice nízká, byl tento limit stanoven právě na uvedené ⅔.

Bezrealitky jako realitní kancelář

Velkým tématem posledních let je portál bezrealitky.cz a jím podobné online služby. Takové portály se vymezují proti realitním kancelářím jak názvy, tak v popisu svých služeb. Nicméně dle Ing. Rakouše budou postaveny na roveň právě těm, proti kterým marketingově vystupují. Důvodem je právě nová zákonná definice toho, co představuje činnost realitního zprostředkovatele a jaké služby takový zprostředkovatel nabízí.

Domnívám se tedy, že provozovatelé těchto portálů budou postaveni před rozhodnutí, zda budou pouze inzertními servery nebo budou muset přistoupit na to, že se jedná o realitní kancelář. Pak ale nebude možné se vymezovat proti realitním kancelářím a budou muset dodržovat stejná zákonná pravidla.

Dopad zákona na počty realitních makléřů

V České republice je dle statistik více jak 15.000 realitních makléřů. Je to nejvyšší počet na jednoho obyvatele v celé Evropě. Původní ambicí bylo, aby nový zákon reguloval počty makléřů a zvýšil prestiž tohoto povolání. To se neobejde bez toho, aniž by z trhu zmizeli “amatéři” a nepoctivci, kteří nedělají dobré jméno této branži.

Bohužel se domnívám, že díky nastaveným zákonným podmínkám nebude tento úbytek tak rapidní. A pokud ano, dojde k němu až za několik let. Proč si to myslím? Bude ještě trvat než vstoupí zákon v účinnost a projdou různé lhůty na splnění daných povinností pro výkon tohoto povolání. Pořád ještě zůstane možnost podnikání pod dohledem odpovědného zástupce.

Závěr

Myslím si, že přáním většiny realitních makléřů a odborníků, je regulace současného “volného” trhu. Profesní organizace i předkladatelé zákona však zcela logicky tlačí na přijetí zákona i v současné podobě. Pokud totiž nebude žádný zákon přijat, nemůže se situace na trhu sama od sebe zlepšit. Je zřejmé, že “ideální” norma bude vznikat řadu let a nikdy nepůjde na ruku úplně všem.

Vývoj ohledně nového zákona budu nadále sledovat a v některém z příštích článků se k tématu vrátím. Snad již budu moci napsat, že je zákon přijat a přinést vám informace o jeho finální podobě.