O předkupním právu se tento rok hodně mluví i píše. Nejvíce se dnes diskutují problémy vlastníků při prodeji podílů na garážových stáních spojené s prodejem bytů. Už jen technicky je často problém nabídnout předkupní právo dalším 20ti, někdy ale i 40ti a více spoluvlastníkům! Jak je to u jiných nemovitostí? Stejný problém budete řešit i v případě, že vlastníte například kus pole nebo část příjezdové cesty. Víte, že zajímavým řešením může být dobrovolná dražba, kterou realizuje exekutor?

Na úvod je potřeba si říci, jaké jsou rozdíly mezi aukcí, dobrovolnou dražbou realizovanou dražební společností a dobrovolnou dražbou, kterou dělá exekutor. Ten zásadní rozdíl je totiž právě v tom, jak přechází vlastnické právo na vydražitele. V prvních dvou případech se nabídnutí předkupního práva po aukci/dražbě nevyhnete, ale u exekutorské dražby se definitivně řeší vše již v rámci dražby samotné.

Přímý prodej podílů

Pokud se rozhodnete pro přímý prodej podílu na nemovitosti (např. pozemku), musíte téměř ve všech případech nabídnout ostatním spoluvlastníkům předkupní právo viz. článek Předkupní právo v nemovitostech od 1.1.2018. Co to znamená v praxi? Najdete zájemce o váš pozemek, uzavřete s ním kupní smlouvu a tu potom rozešlete (můžete začernit osobní údaje kupujícího) ostatním spoluvlastníkům. Bude-li jich 40, musíte nabídku na odkup poslat všem. Na vyjádření mají navíc 3 měsíce, takže se celý proces prodeje protahuje. Co když se následně 3 z nich ozvou, že mají zájem? Musíte odmítnout původního zájemce a znovu řešit kupní smlouvy s těmito spoluvlastníky. Navíc mají právo získat váš podíl v tom poměru, v jakém spoluvlastní daný pozemek.

Aukce a dražba přes dražební společnost

V poslední době vidím, že se zejména vlastníci pozemků stále více přiklánějí ke způsobu prodeje spoluvlastnických podílů přes aukce. Tím si zjednoduší hledání kupce, ale následně se nevyhnou stejnému postupu. Pokud totiž v aukci někdo projeví zájem, uzavírá se s ním kupní smlouva a výše popsaný proces se stejně musí realizovat. Je to tedy spíše varianta, jak určit tu nejvyšší možnou cenu. Řekněme si narovinu, že vás jako prodávajícího hlavě zajímá maximální cena a ne už to, kdo bude konečným vlastníkem. Takže zde snadnější cestu nečekejte.

U dobrovolné dražby, kterou pořádá dražební společnost, obdrží vítěz po zaplacení ceny dosažené vydražením tzv. Potvrzení o nabytí vlastnictví. Slouží mimo jiné pro převod v Katastru nemovitostí. V případě, že spoluvlastníci nedali souhlas k dražbě předem a cítí se poškozeni tím, že jim nebylo nabídnuto předkupní právo, mohou požádat soud o zneplatnění dražby do 3 měsíců. Tedy i zde se musí předkupní právo řešit podobně.

Dobrovolná dražba přes exekutora

Exekuční řád umožňuje dle ustanovení § 76 odst. 2 zákona č. 120/2001 Sb. exekutorovi provést dražbu movité či nemovité věci na návrh vlastníka či osoby oprávněné disponovat s věcí. Jedná se tedy také o dražbu dobrovolnou, která má ovšem jiná pravidla. Základní rozdíl je v tom, že v případě takové dražby dochází ke změně vlastnictví příklepem. Podmínkou je samozřejmě nabytí právní moci a doplacení nejvyššího podání.

U exekutorské dražby se předkupní právo řeší již v rámci dražby samotné. Exekutor nejprve vyhlásí dražbu, vyvěsí dražební vyhlášku a tu mimo jiné zašle všem spoluvlastníkům. V rámci dražební vyhlášky je také upozorní, že předkupní právo musí využít pouze v dané dražbě. Po jejím skončení se již nemohou předkupního práva dovolávat. V praxi takové poučení může vypadat takto - převzato ze skutečné dobrovolné dražby…

Poučení o předkupním právu

Soudní exekutor upozorňuje osoby, které mají k nemovitosti předkupní právo nebo výhradu zpětné koupě, že ho mohou uplatnit jen v dražbě jako dražitelé. Nejde-li o předkupní právo stavebníka k pozemku nebo vlastníka pozemku k právu stavby, předkupní právo vlastníka stavby k pozemku a vlastníka pozemku ke stavbě nebo zákonné předkupní právo, předkupní právo nebo výhrada zpětné koupě zaniká udělením příklepu. Předkupní právo nebo výhradu zpětné koupě je třeba prokázat nejpozději v pracovní den předcházející dni konání dražby. Soudní exekutor před zahájením vlastní dražby rozhodne usnesením, zda je předkupní právo nebo výhrada zpětné koupě prokázány, a toto rozhodnutí zveřejní v systému elektronické dražby. Proti tomuto usnesení není odvolání přípustné.

Zájemci z řad spoluvlastníků se pak musí, chtějí-li předkupní právo využít, do této dražby přihlásit a uplatnit předkupní právo před zahájením dražby. Většinou se toto právo dokládá výpisem z Katastru nemovitostí. Exekutor ověří, zda toto právo zájemci náleží a ten pak v rámci dražby získává výhodu oproti ostatním. Výhoda spočívá v tom, že takový spoluvlastník nemusí činit vlastní podání (nabídky), ale stačí mu tzv. dorovnávat nabídky.

Když je více zájemců

Dost často se bude stávat, že se dražby bude účastnit více spoluvlastníků a tedy výhodu budou mít všichni. Jak se tedy rozhodne o vítězi?

POZOR: U klasické nabídky na využití předkupního práva, by se nabízený podíl rozdělil mezi zájemce v poměru velikosti podílů na dané nemovitosti. U exekutorské dražby je to jinak. Opět citace z dražební vyhlášky….

Určuje se, že v případě stejného nejvyššího podání bude příklep nejprve udělen tomu, komu svědčí předkupní právo nebo výhrada zpětné koupě. Není-li dražitel takovou osobou, bude vydražitelem určen ten, kdo učinil nejvyšší podání jako první. Učiní-li shodné nejvyšší podání více dražitelů s předkupním právem nebo s výhradou zpětné koupě, bude příklep udělen takovému z těchto dražitelů, který učinil nejvyšší podání jako první.

Příklady:

U prodeje (aukce) nemovitosti, kde jsou 4 vlastníci a každý vlastní ¼, se bude v případě zájmu 2 spoluvlastníků dělit ta daná ¼ pozemku tak, že oba zájemci získají ke svému podílu navíc ⅛ - tedy polovinu převáděného podílu.

U exekutorské dražby celou ¼ vyhrává ten, kdo uplatní předkupní právo v průběhu dražby jako první. Pokud by soupeř chtěl přesto vyhrát, musí nabídnout cenu vyšší.

Jak je to s náklady

Není asi nutné zmiňovat, že každý prodej s sebou nese určité náklady. Buď zaplatíte poplatek dražební společnosti nebo tomu, kdo pro vás realizuje aukci, případně exekutorovi. V případě dobrovolné exekutorské dražby najdete v dražební vyhlášce i vyčíslení nákladů, které ale platí výherce navíc!

POZOR: V případě nedobrovolné dražby si exekutor bere odměnu z výtěžku dražby. U dobrovolné exekutorské dražby jsou to náklady navíc. Opět ukázka z vyhlášky. Náklady se samozřejmě budou lišit dle parametrů dražené nemovitosti.

Náklady provedení dražby 7 042,20 Kč (odměna za provedení dražby 2 320,00 Kč, náhrada hotových výdajů 3 500,00 Kč, 21% DPH 1 222,20 Kč), jsou hrazeny vydražitelem soudnímu exekutorovi ve lhůtě 15 dnů od právní moci usnesení o příklepu, s čímž vydražitel svou účastí v dražbě vyslovuje svůj souhlas.

Reálná dražba z praxe

Pokud se chcete podívat na příklad takové dobrovolné exekutorské dražby, můžete se podívat zde na elektornický dražební portál.

Najdete zde také usnesení o uznání přihlášených předkupních práv.

Vzhledem k tomu, že se jedná o dražbu, bude stejně jako ostatní dražby promována i v rámci monitoringu dražeb v ADOLu, kde se o ní dozví další investoři a zájemci o nemovitosti. Přehled všech aktuálních dražeb najdete zde… 

Tak přemýšlejte, zda není tato varianta vhodná i pro vás!