Také máte ten pocit, že nemáte prostor na všechny aktivity a činnosti, kterým byste se chtěli věnovat? Od lidí v okolí často slyším, že buď nemají čas, peníze a v horším případě obojí. Lze ale investovat do (zadlužených) nemovitostí, když nemáte čas nebo zkušenosti?
Rád se potkávám s klienty a dozvídám se co dělají, jaké mají postupy a procesy v rámci svého podnikání, kam směřují, kde vidí slabiny nebo příležitosti na trhu. Před pár dny jsem měl schůzku s lidmi, kteří se věnují investování do nemovitostí za peníze získané od soukromých investorů. Diskutovali jsme o možnostech, které dnes trh nabízí právě lidem, kteří nemají prostor pro aktivní investování.
Jaké jsou ty “pasivnější” možnosti investování do nemovitostí? Možností mě napadá hned několik...
Nemovitostní fondy
V České republice existuje pár skutečně nemovitostních fondů, které přinášejí investorům zhodnocení cca 1-4% p.a. (ročně). Tyto fondy investují většinou do velkých nemovitostních celků jako jsou hotely, nájemní budovy, obchodní centra, logistické parky apod. Je to hodně konzervativní varianta s nižší mírou rizika.
Sdílená ekonomika
Další variantou jsou tzv. peer-to-peer půjčky v rámci sdílené ekonomiky. Nejznámější je dnes v této oblasti u nás společnost se “zebrou” v logu, ale tam nejsou žádné možnosti zajištění a většina investic nejde do nemovitostí. Nevýhodou je také investice max. 5.000,- Kč na jeden jejich “projekt”, takže investovat 1 mil. Kč může být docela dřina…
Investování do zajištěných půjček
Dluhopisy
V posledních letech raketově roste trh s upisováním dluhopisů. Dluhopisy vydávají různé společnosti často na financování rozjezdu nového byznysu, rozšíření jejich stávajícího provozu, na expanzi do zahraničí atd.
Já bych se chtěl zmínit o společnostech, které takto získávají prostředky od investorů a ty pak investují (mimo jiné) do zadlužených nemovitostí v České republice. Výhoda pro investora je ta, že společnost má vybudované know-how, tým právníků, obchodníky v terénu, znalce, nastavené procesy jak na poskytování, tak i vymáhání peněz.
Pokud pak společnost nemovitosti prodává nebo pronajímá, zajišťuje i další servis spojený s výběrem nájmů, plateb za energie, opravy, údržbu apod.
Nejsem odborník na cenné papíry, ale dle mého názoru jsou určitě jistější dluhopisy, kde Česká národní banka schválí základní prospekt dluhopisového programu. V České republice je zhruba 60 společností, které museli projít řízením před ČNB, která prověří parametry prospektu dluhopisů.
Investovat zde můžete dle podmínek společností často od malých částek. Většinou je ale investice omezena od např. 100 tis. Kč nebo u těch speciálních dluhopisů, určených pro kvalifikované investory, je podmínka např. nejméně 3 mil. Kč apod.
Příklad
Naším klientem, který využívá monitoringy zadlužených nemovitostí pro hledání investic, je např. skupina Comfort Finance Group CFG. Je to typický příklad skupiny, která přes úpisy dluhopisů získává prostředky na expanzi. V roce 2017 byl mateřské společnosti Comfort Finance Group schválen prospekt dluhopisového programu ze strany ČNB.
Již z prospektů a dalších materiálů takovýchto firem můžete získat přehled, do jakých nemovitostí a obchodů firmy investují (exekuce, výkupy nemovitostí), zda nemovitosti drží a pronajímají nebo obratem obchodují, s jakým LTV pracují (LTV = loan to value neboli poměr výše půjčky k hodnotě nemovitosti). V rámci skupiny CFG se zaměřují např. na poskytování půjček do výše 30-50% hodnoty nemovitosti (poskytovatel Comfort Money) nebo na výkup nemovitostí v exekuci, s právními vadami apod. do výše 65-80% hodnoty nemovitosti (CFG Real Estate).
Ukázka letáku - Dluhopisy od 100.000,- Kč
Zde doporučuji obrátit se přímo na společnost, která Vámi vybraný dluhopis nabízí, informovat se o podmínkách investice, o minimální výši a délce takové investice. Důležité je také informace o poplatcích spojených s nákupem, ale především s případným dřívějším odprodejem těchto cenných papírů.
Odkup pohledávek
Oproti dluhopisům se jedná o variantu, kdy můžete prostřednictvím “platformy - zprostředkovatele” investovat do půjček, které poskytují soukromé úvěrové společnosti lidem. Tady oproti dluhopisům neinvestujete obecně do celého portfolia investora, ale například uzavíráte smlouvu o částečném postoupení konkrétního dluhu.
Na trhu jsem našel minimum takovýchto nabídek, ale úspěšnost modelu asi prověří až trh a samozřejmě čas. Sami asi víte, že na poli půjček došlo díky změnám zákonů v posledních měsících k velkým změnám.
Spolupráce s lidmi z trhu
Poslední variantou, o které jsem již psal v jednom z mých článků “Jak investovat bez vlastních peněz”, je spojit síly s někým kdo má naopak čas/know-how, ale nemá peníze. To může být váš kamarád investiční poradce, realitní makléř nebo aktivní investor.
Tito lidé se dostanou mnohem častěji k zajímavé obchodní příležitosti, umí ji realizovat, ale nemají v daném okamžiku hotovost. To může být příležitost kdy vaše peníze pomohou obchod realizovat.
Příklad:
Na realitního makléře, kterého znáte, se obrátí vlastník bytu, že potřebuje rychlé peníze. Makléř ale prostředky nemá, a tak by mu investice unikla. Vy naopak máte peníze, ale řešíte jiný byznys nebo sedíte jako zaměstnanec v nějaké firmě.
Zde již stačí vymyslet bezpečný způsob pro všechny strany, aby se obchod mohl realizovat. Zde bych doporučoval jako maximální jistotu přesvědčit makléře/kamaráda, abyste realizovali koupi nemovitosti na sebe, abyste měli maximální zajištění půjčených prostředků. Bude-li spolupráce úspěšná, v dalších případech lze využít institut zástavního práva apod., ale o tom zase někdy příště.
Závěr
Ať se rozhodnete pro kteroukoliv variantu, vždy pečlivě zvažte všechna rizika. Poraďte se s lidmi, kteří se na trhu pohybují a máte k nim důvěru. (POZOR: Večer u piva v hospodě narazíte na mnoho odborníků, o těch zde nemluvím.) Určitě není dobré vsadit vše na jednu kartu, ať by byla investice na první pohled “sebekrásnější”.
Také bych si vzal k srdci pravidlo diverzifikace, tedy využít více investičních nástrojů a navíc, pracoval bych pouze s částí svých prostředků. Nemyslím proto, že každá investice může skončit špatně, ale může být delší, než čekáte (výpovědní lhůty, prodej nemovitosti apod.) a chybějící hotovost by vás mohla dostat do problémů.
Tak hodně úspěchů!
