Na realitním trhu se setkáváme s různými druhy předkupních práv, jejichž povaha a způsob vzniku se liší. Bohužel málokdo ví, že existuje předkupní právo, které vám může přidělat i hlubší vrásky na čele. Po letech školení a přednášek, mj. o předkupním právu, jsem se setkal s případem, který mě překvapil. Není to úplně běžný případ, ale přesto může být pro investory a obchodníky s nemovitostmi velmi poučný. Proto vznikl i tento článek.
Předkupní právo je poměrně velké téma uplynulých let. Mnoho spekulantů a investorů odešlo z trhu při zavedení předkupního práva v roce 2018. Tehdy jsem o tom na blogu psali a k článku se můžete vrátit zde. Tehdy došlo de facto k zastavení obchodování s podíly na nemovitostech, protože každý spoluvlastník získal touto právní úpravou možnost koupit prodávaný podíl přednostně. To se změnilo v polovině roku 2020, kdy většina z těchto omezení padla. Předkupní právo k nemovitosti se zásadně změnila od 1. 7. 2020. Pro běžného obchodníka s nemovitostmi zůstala největším omezením povinnost nabídnout předkupní právo spoluvlastníkovi v momentě, kdy vlastník nemovitost získal například z dědictví. Tato lhůta je stanovena na 6 měsíců od nabytí nemovitosti.
Celý článek v PDF ke stažení zde...
Musíme si uvědomit, že předkupní právo, o kterém jsme zde historicky diskutovali, je stále to stejné. Jedná se o předkupní právo zákonné, což je jen jeden z typů předkupních práv v České republice. V úvodu si tedy povězme něco více k problematice předkupních práv co do povahy a způsobu jejich vzniku.
Druhy předkupních práv v ČR
Jako neprávník se na předkupní práva podívám trochu zjednodušeně. Cílem tohoto článku není přinést úplný přehled všech existujících předkupních práv, ale spíše uvést čtenáře obecněji do problematiky s důrazem na nemovitosti. Jak jsem psal již v úvodu, předkupní práva se liší podle toho jak vznikají či jaké mají účinky. Primárně tedy můžeme dělit předkupní právo podle způsobu vzniku na smluvní a zákonné. Dále můžeme rozlišovat předkupní právo podle účinnosti na věcné a obligační. Pro ty, co rádi studují zákony tak uvádím, že předkupního práva v rámci NOZ (Nového občanského zákoníku) se týkají §2140 - §2149.
Předkupní právo zákonné a smluvní
Jak již název napovídá, zákonné předkupní právo není závislé na vůli předkupníka a dlužníka (tedy toho, kdo je povinen předkupní právo nabídnout). Práva a povinnosti stran jsou dány určitým zákonem a není tak možné tento rozsah práv rozšířit. Příkladem takového zákonného předkupního práva je např. povinnost nabídnout předkupní právo v případě, že je odlišný vlastník stavby a pozemku. Dalším příkladem může být předkupní právo státu u “nemovitých kulturních památek”. O jaké nemovitosti se jedná? Jejich seznam eviduje Národní památkový ústav, do kterého můžete nahlédnout na tomto odkazu: https://monumnet.npu.cz/monumnet.php.
Naopak smluvní předkupní právo vychází z dohody mezi smluvními stranami a může být sjednáno jako věcné nebo obligatorní. V rámci smlouvy mohou pak být sjednány rozšiřující práva a povinnosti. Tam patří například smluvní pokuty za nedodržení předkupního práva, lhůty pro realizaci takového práva nebo způsoby určení ceny za odkup.
Obligační a věcné předkupní právo
Předkupní právo s obligačním účinkem znamená, že se vztahuje na účastníky smlouvy a nepůsobí tak vůči třetím stranám. U nemovitých věcí se toto právo nezapisuje do Katastru nemovitostí. Tedy v případě, že vlastník (dlužník z podstaty předkupního práva) prodá nemovitost třetí straně a nenabídne předkupníkovi předkupní právo, tak toto právo i přes to zaniká. Opominutý předkupník tak bude muset vymáhat náhradu škody a případné sankce po prodávajícím.
Oproti tomu věcné předkupní právo, o kterém je dnešní článek, má úplně jiná pravidla. To totiž neplatí jen pro účastníky smlouvy, ale působí i vůči třetím stranám. Zjednodušeně řečeno, je více vázáno na samotnou nemovitost než jen na účastníky smlouvy. Takovéto věcné předkupní právo se zapisuje do katastru nemovitostí a jsou jím vázáni současní i budoucí vlastníci. Zrušit jej lze výhradně jen dohodou smluvních stran. Není zde rozhodující, zda dané předkupní právo předkupník využije či nikoliv.
Příběh klienta
S dotazem na řešení nákupu nemovitosti, která byla takovým předkupním právem zatížena, se na mě obrátila čtenářka našeho blogu. Nejedná se o tak častý případ a přiznám se, že jsem za dobu mého působí v realitách (cca 20 let) neřešil výkup nebo nákup nemovitosti, kde by věcné předkupní právo na nemovitosti vázlo. Přesto se s tímto problémem můžete setkat.
V tomto případě se jednalo o prodej domu, který byl standardně inzerován realitní kanceláří. V rámci vypořádání SJM při rozvodu se manželé (původní vlastníci) domluvili, že v případě, že bude po rozvodu manžel nemovitost prodávat, nabídne bývalé manželce nemovitost ke koupi. Po vypořádání byl manžel jediným vlastníkem nemovitosti. Ve smlouvě o vypořádání SJM, stačilo uvést jedno krátké ujednání:
“Účastníci této smlouvy se dohodli na zřízení věcného předkupního práva k nemovitostem specifikovaným v této smlouvě pro paní XXX za těchto podmínek: Rozhodne-li se pan YYY nemovitosti prodat či jakýmkoliv jiným způsobem zcizit, je povinen nemovitosti nejdříve písemně nabídnout ke koupí paní XXX, a to za obvyklou cenu zjištěnou znaleckým posudkem, vypracovaným v souladu s právní úpravou platnou v době předložení nabídky.”
Klientka složila na nemovitost rezervaci s tím, že pokud bývalá manželka vlastníka předkupní právo nevyužije, nemovitost získá a bude moci plně nakládat s nemovitostí. Jenže zde došlo k velkém omylu, který jsem jí musel po konzultaci s několika právníky potvrdit.
Kde je problém?
Problém tkví právě v tom, jak bylo dané předkupní právo zřízeno a jak se toto právo chová. Z rozdělení předkupních práv v úvodu článku již víme, že v tomto případě se bude jednat o předkupní právo smluvní věcné. Čili jedná se dohodu mezi smluvními stranami, která je účinná i vůči třetím stranám. Došlo zde také navíc k určení způsobu výpočtu kupní ceny a navíc i k rozšíření účinnosti pro případ, kdyby se vlastník rozhodl danou nemovitost třeba darovat. Toto zákon umožňuje. Předkupní právo byla zapsáno v Katastru nemovitostí.
V NOZ §2144 odst. 1) uvádí, že: “Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.” To znamená, že v tomto v případě má opomenutý předkupník právo požadovat po novém vlastníkovi, aby mu tuto věc za sjednanou cenu převedl. Nemusí se tedy přímo hojit na původním vlastníkovi tj. dlužníkovi z předkupního práva.
Bohužel NOZ §2144 odst. 3) k tomuto typu předkupního práva navíc uvádí, že: “Nekoupí-li předkupník nabídnutou věc, zůstává mu předkupní právo zachováno.”
To tedy znamená, že i když bývalá manželka toto předkupní právo nyní nevyužije, zůstane i nadále toto právo platné a bude zapsáno i v Katastru nemovitostí. Pro vlastníka to tedy znamená zásadní omezení výkonu vlastnických práv např. pro případ rekonstrukce nebo odstranění stavby. Zde totiž stavební úřad může chtít vyjádření předkupníka, které nová majitelka těžko získá. Navíc s tímto zápisem v Katastru nemovitostí bude, dle mého názoru, těžké i získat případný hypoteční úvěr. Při případném prodeji, bude nutné opět nabídnout předkupní právo dané osobě.
Řešení
V případě, že byste se s takovým případem ve své praxi setkali, tak buďte velice obezřetní. Dnes již víte, jaké komplikace vám může takováto zdánlivě “standardní věc” nadělat vrásky na čele. Jediným řešením je tzv. vyplacení předkupního práva. Tj. uzavřít dohodu s předkupníkem (v tomto případě s bývalou manželkou) a sjednat dohodu o zrušení předkupního práva a to s největší pravděpodobností za úplatu. Tj. bude nutné stanovit částku, kterou budete ochotni zaplatit za to, že se předkupník takového předkupního práva navždy vzdá. Což může být v některých situacích velice komplikované.
Vždy bude záležet na vztazích mezi původními vlastníky, na zájmu předkupníka o předmětnou nemovitost, ale zejména pak na částce, kterou budou obě strany ochotny akceptovat. Bez současně řešeného zrušení předkupního práva bych osobně do takové investice nešel!
