Dnešní tip je moje srdcovka a to proto, že jsem s dražbami začínal již v roce 2010. V roce 2013 jsme založili Monitor dražeb, který je dnes součástí ADOLu, a monitoring dražeb je určitě tím nejpropracovanějším a nejkomplexnějším vyhledávačem dražeb a aukcí na českém trhu. A kdyby to byl jen vyhledávač, bylo by to smutné. Je to hlavně pracovní nástroj, který vám může pomoci najít ty skutečně zajímavé investiční nemovitosti.
Takže dnešní tip je? Hledejte ty skutečně zajímavé aukce a dražby nemovitostí
Když říkám, abyste hledali ty zajímavé dražby a aukce, tak tím samozřejmě myslím hlavně zajímavé nemovitosti, které se takto nabízí. Ale divili byste se, co se dá všechno zjistit už z toho, kdo dražbu nebo aukci pořádá. Dražby totiž mohou být dobrovolné a nedobrovolné a aukci může pořádat téměř kdokoliv. Asi se shodneme na tom, že hlavní přínos takového nákupu pro nás investory spočívá v zajímavé, tj. co nejnižší kupní ceně. Určitě asi tušíte, že jiný zájem na prodej nemovitosti za sníženou cenu má exekutor, který prodává majetek nějakého jemu neznámého dlužníka a jinou motivaci bude mít přímý vlastník, který prodává formou dražby dobrovolné. A co teprve aukce nemovitostí, kde nemáte do poslední chvíle jistotu, zda nemovitost získáte, i když jste aukci vyhráli? Ale to není tématem dnešního rychlého tipu.
Pojďme na pár konkrétních doporučení jak vybírat ty nejzajímavější dražby. To možná nejpřekvapivější doporučení, jsem si nechal schválně až na závěr.
Konkrétní tipy na vyhledávání
-
Dávejte přednost nedobrovolným dražbám, které pořádají exekutoři, soudy nebo finanční úřady. Z dobrovolných dražeb preferujte ty, kde se draží majetek na základě pokynu insolvenčního správce dlužníka. Zde máte největší šanci koupit za dobrou cenu a nemovitost skutečně získat. Takové dražby si na pár kliků v ADOLu lehce vyfiltrujete.
-
Při hledání zajímavých dražeb hledejte od nejlepšího “dražebního poměru”. Tak my nazýváme poměr mezi vyvolávací a odhadní cenou nemovitosti. Příklad: při zákonem dané vyvolávací ceně u nedobrovolné dražby ve výši ⅔ hodnoty nemovitosti bude dražební poměr 66,6%, tedy 666.000,- Kč z 1 mil. odhadní ceny. Při opakované dražbě bude ale poměr už 50% nebo 40%. Protože ve druhém kole, je vyvolávací cena 50% a ve 3. kole 40% odhadní ceny. V opakovaných dražbách lze tedy získat lepší cenu nemovitosti. Nicméně nezapomínejte projít i nabídky s horším poměrem. Proč? Protože musíme brát v úvahu tip č. 3.
-
Nevěřte odhadům nemovitostí, které u dražeb a aukcí najdete. Posudky mohou být někdy značně vzdáleny od reálné tržní ceny a to klidně o desítky procent. Takže pokud zjistíte, že oproti znaleckému posudku je reálná tržní cena nemovitosti třeba o 20% vyšší, hned je prostor pro investici. Mnoho zájemců o dražby těmto odhadům věří a zajímavé příležitosti jim tak často uniknou.
-
Sledujte výsledky dražeb. V ADOLu monitorujeme výsledky dražeb už 5 let. Nejde o to zjistit, za kolik se nemovitosti prodaly. I když je to určitě zajímavá informace. Já ale sleduji historii proto abych zjistil, jaké nemovitosti se v dražbě naopak neprodaly. Proč? Protože vím, že velice pravděpodobně půjde nemovitost do dražby znovu a s velkou pravděpodobností za nižší cenu. Pak si nechám v aplikaci takovou dražbu hlídat, aby mě systém na další termín upozornil. A kromě toho vím, že když se nemovitost neprodala, je zde velká šance na přímý výkup. Proč? Protože…
-
Monitoring dražeb jsem nevyvíjel proto, abych mohl chodit na všechny dražby nemovitostí, ale proto, abych na ně chodit nemusel. Přijde vám to zvláštní? O všech dražbách nemovitostí jsem chtěl vědět proto, abych mohl oslovit vlastníky nemovitostí před dražbou a zkusit nemovitost koupit na přímo. Protože dražba se dá zastavit i hodinu před jejím začátkem. A přímý výkup od majitelů přináší nižší konkurenci zájemců o nemovitosti a často i zajímavější cenu.
Jak se naučit dražby nemovitostí
A pokud vás aukce a dražby nemovitostí hodně zajímají, ale zatím s nimi nemáte zkušenosti a bojíte se, co vás na nich čeká, nevěště hlavu. Kompletní informaci můžete získat kromě blogu třeba na mém školení Jak zvládnout dražbu na jedničku! Zjistíte, jak dražby fungují a proč se vlastně vyplatí nakupovat v dražbách. Naučíte se, jak rozpoznat ty zajímavé příležitosti od nesmyslů, jak se na dražbu přihlásit, jak se na dražbě chovat, co je předražek, jak probíhá převod na katastru a mnoho dalšího. Naučím vás hlavně jak komunikovat s bývalými vlastníky a jak nemovitosti přebírat, což je asi ten největší strašák všech investorů.
