Pokud si někdo z vás myslí, že družstevní bydlení je přežitek, tak se velice mýlí. Vzhledem k tomu, jak banky zpřísňují své podmínky poskytování úvěrů, jak narůstá množství záznamů v bankovních a nebankovních registrech a v neposlední řadě jak přibývá lidí s nesplácenými dluhy, roste i obliba družstevního financování. To vše a mnoho dalších zajímavých informací mi prozradil Michal Moučka z bytového družstva "Jak bydlet doma". Michal je v současné chvíli předsedou 4 bytových družstev, která spravují (vlastní) přes 500 nemovitostí.

Co mě mimo jiné překvapilo, že formou družstevního vlastnictví lze pořídit také dům nebo chatu, která je určena k bydlení. Diskutovali jsme o tom, jaké jsou vlastně podmínky financování nemovitostí pro družstevníky, jaké z toho plynou výhody pro ty, co družstvo řídí, jak je družstvo financované, apod. Chtěl jsem vědět co se stane, když někoho z družstva vyloučí, co z toho družstvo získá, o kolik peněz přijde družstevník. Hovořili jsme také o samotné správě družstva. Jak je komplikované pro družstvo získat bankovní financování a Michal Moučka mi také prozradil, jak je do družstva možné přibrat externí soukromé investory.

Vzhledem k tomu, jak se v posledních 2 letech realitní kanceláře a někteří spekulanti do družstevního bydlení pustili, snažil jsem se přijít v rozhovoru na to, kde je skrytý potenciál pro investory a kde se skrývá možné riziko pro družstevníky. Možná byly některé otázky hodně na tělo, ale osobně jsem chtěl toto téma prodiskutovat od A až do Z.

Více již v novém rozhovoru...

 

Přehrajte si celé video na youtube...

 

Poslechněte si rozhovor formou podcastu nebo stahujte jako mp3 ...

 

Co se ve videu dále dozvíte a zhruba v jakém čase:

00:15 Představení hosta: Michal Moučka, předseda 4 bytových družstev, které vlastní přes 500 nemovitostí

00:45 Družstevní financování zažívá boom

01:30 Na družstvo lze koupit jakoukoliv nemovitost určenou k bydlení

03:00 Družstevní financování dnes využívají hodně lidé bez příjmů, mladí, se záznamy v registru

04:00 Družstevník nevlastní nemovitost, ale podíl v družstvu

05:30 Vyžaduje se vlastní ekvita (vlastní zdroje) min. 20% (nebo lze LTV 80%)

06:20 Lze využít družstvo jako investiční „vehikl“?

07:10 Družstvo nemá vlastnickou strukturu, takže nepatří lidem, kteří ji řídí

07:40 Na spekulativní nákup je lepší s.r.o. nebo akciová společnost

08:30 V této době je enormní „pohyb“ nemovitostí a stále více lidí má problémy se splácením díky COVIDu

09:50 Běžně nesplácí 2-3% družstevníků, na jaře 2020 to bylo téměř 30%

10:15 Jak získávají družstva nové družstevníky – dopisové akce, marketing, spolupráce s makléři

12:00 Co se vlastně skrývá za motivací udělat družstvo

12:20 Družstvo nemůže nakupovat nemovitosti za účelem zisku

12:30 Předseda družstva je volená funkce a družstevníci jej mohou vyměnit

13:15 Družstvo může úvěrovat obchody, které jsou pro spekulanty nezajímavé

15:30 Družstvo znamená stabilitu, ale minimální prostor pro spekulace

16:10 Klíčový prvek pro družstvo je levné financování bank pro družstevníky

17:00 U bank máme otevřený úvěrový rámec, ale každý případ se musí schvalovat zvlášť

17:30 Vlastní zdroje 20% vyžadujeme kvůli podmínkám bank, jiná družstva mohou mít jen členský poplatek

18:20 Více družstev máme proto, abychom mohli nabízet různé druhy financování

19:20 K financování družstva využíváme i soukromé investory – formou půjčky nebo dluhopisů

20:45 Vyšší zástavní hodnota lze brát jako vlastní zdroje (LTV = zadlužení vůči zástavě = 80%)

21:30 Zadlužení lidé si mohou převodem na družstvo vyčistit registry

22:15 Většina dlužníků chce družstvo na dočasnou dobu, ale pak nesplní podmínky bank pro refinancování

24:30 Jaká jsou rizika pro družstevníky?

25:30 Součástí měsíční splátky je: splátka úvěru, fond oprav, pojištění nemovitosti, chod družstva

26:20 Zákon neumožňuje vyloučit družstevníka, pokud nezaplatí alespoň 3 měsíční platby

27:10 Vyloučením z bytového družstva nepřijdu o peníze, které jsem splatil na anuitě

28:00 Prodej bytu může zajišťovat družstevník, pokud nekomunikuje, řešíme se dražbou

29:20 Družstevník má nárok na členské vklady, které původně uhradil

30:00 Družstevníkovi bývají strženy transakční náklady - kolky, poplatek družstvu atd.

31:30 Výše úroků u družstev je podobná jako u stavebního spoření

32:00 Délka úvěru 15 let není, vzhledem k výši přeplacení na úrocích, hendikepem

33:10 U družstva je možné jednoduše získat další financování, splní-li se podmínka investice do nemovitosti a LTV 80%, u klasické hypotéky se musí znovu schvalovat hypotéka

35:00 Z vyloučení družstevníka nemáme žádný benefit, jen starosti navíc

36:10 Nesmí se zaměnit „bytové družstvo“ a „stavební družstvo“, protože zde hrozí riziko zneužití peněz družstvem

37:20 V bytovém družstvu přichází družstevník se svojí nemovitostí, tím pádem je vždy ručeno nemovitostí ihned

37:45 Nejhorší, co se může družstevníkovi stát je, že zemře

39:00 V rámci dědictví se řeší různé komplikace

40:45 V rámci družstva umíme nakoupit i podíl na nemovitosti, ale financujeme přes externího investora – pro banku je to neřešitelné

42:00 Shrnutí – výhody pro družstvo, družstevníky, investory / spekulanty