Pokud investujete do nemovitostí a zdá se vám, že je Česká republika malá, máte možnost investovat třeba na sousedním Slovensku. Nesetkáte se zde s velkou jazykovou bariérou a příležitostí na investice do nemovitostí je tam dost. To jsem pro vás zjistil v novém rozhovoru, kde mi Hana Sopko - advokátka, realitní makléřka, konkurzní správkyně a investorka v jedné osobě prozradila spoustu odlišností českého a slovenského realitního trhu.
Na začátku jsme se zaměřili na současnou situaci na realitním trhu. Diskutovali jsme například i podmínky získání hypotečních úvěrů. Jak je to s LTV nebo s výší úrokových sazeb. Pak jsem Hanku požádal o porovnání podmínek, co se týká Katastru nemovitostí, poplatků za návrhy na vklad, jaké jsou lhůty při zápisu smluv. Například jsem se dozvěděl, že slovenský Katastr zapisuje smlouvy do 30 dní a nemají tam žádnou ochrannou lhůtu.
A co daně? Kromě toho, že se neplatí daň z nabytí, neplatí se ani daň dědická či darovací. Pro investora se zde tedy otevírá další úspora 4%, kterou investoři v Česku při nákupu a prodeji nemovitosti musí odvést státu.
Protože Hana Sopko investuje sama do nemovitostí, zejména do bytů, hovořili jsem hodně o odlišnostech v dražbách. Víte, že na Slovensku je více dobrovolných dražeb, než dražeb exekutorských? A že v rámci exekutorské dražby je dražební jistota 50% z vyvolávací ceny?
Do čeho se obecně vyplatí na Slovensku investovat a jaké se otevírají budoucí příležitosti? Na Slovensku se například připravují pozemkové úpravy, takže je dnes hlad po podílech na zemědělských pozemcích. Zároveň jsou velmi zajímavé podíly na nemovitostech. To a mnoho dalšího se již dozvíte v novém rozhovoru.
Přehrajte si celé video na Youtube...
Poslechněte si rozhovor formou podcastu nebo stahujte jako mp3 ...
Co se ve videu dále dozvíte a zhruba v jakém čase:
00:10 Představení hosta – Hana Sopko – advokátka, makléřka, konkurzní správkyně, investorka
00:40 Aktuální situace na realitním trhu na Slovensku
02:10 Úrokové sazby u hypoték jsou do 1% p.a. s fixacemi i 10 let
03:00 Maximální výše hypotéky je do 80% LTV, ale zbytek se často kryje jiným typem úvěrů
03:50 Není nasycený trh s byty, velká poptávka zejména kolem Bratislavy
04:50 Poptávka po bytech na ubytování zahraničních dělníků
05:40 Slovníček realitních pojmů používaných v rozhovoru
07:00 Občané EU mohou nabývat, kromě pár výjimek, nemovitosti na Slovensku
07:40 Návrh na vklad do Katastru musí být zavkladován do 30 dnů, není ochranná lhůta
08:20 Cena za návrh na vklad 66 EUR, zrychlený vklad 266 EUR (15 dní lhůta)
08:50 Pokud smlouvu autorizuje notář nebo advokát, lhůta se zkracuje na 20 dní (za standardní poplatek)
09:50 Na Slovensku se neplatí daň z nabytí, dědická ani darovací (pouze daň z příjmu)
10:50 Předkupní právo funguje na Slovensku zhruba ve stejné podobě jako v Čechách
11:30 Lhůta na vyjádření je 2 měsíce a lhůta na zpochybnění jsou 3 roky
13:10 Pokud je garážové stání spojeno výhradně k užívání k bytu, nemusí se nabízet předkupní právo ostatním nebo pokud je kupující vlastník sousedního bytu
14:30 Exekutor může dát do dražby pouze nemovitost, na které je již exekutorské zástavní právo
15:20 Povinný musí být i vlastník nemovitosti
15:50 Na Slovensku je většina dražeb dobrovolných (exekučních je mnohem méně)
16:15 U nesplácených hypotečních úvěrů se preferují dobrovolné dražby
17:30 Při exekutorské dražbě musí následně příklep potvrdit soud a to do 30ti dní
17:40 Při dobrovolné dražbě není nutné schvalovat příklep
20:10 Na Slovensku bohužel nefungují elektronické dražby, zatím pouze fyzické
21:05 Výjimka - stát prodává nadbytečný majetek v elektronické dražbě
22:30 Hodně dražeb se opakuje, z důvodu vyšších cen znaleckých posudků
25:00 Nejnižší podání v dražbě závisí na kole dražby (1.,2.,3.), na typu nemovitosti a na tom, zda dlužník má v nemovitosti trvalý pobyt
26:10 U rodinného domu, kde má dlužník trvalý pobyt = 1. kolo 90%, 2. kolo 75%
26:30 U nemovitosti, kde nemá pobyt = 1. kolo = 80%, 2. kolo 50%
27:20 Pokud o nemovitost není zájem, může dražebník v rámci dražby cenu snížit
29:45 Znalecké posudky je nutné prověřovat, často neodpovídají realitě
31:30 Pokud vlastník nezpřístupní nemovitost k odhadu, nemůže napadnout příklep
31:50 U dobrovolné dražby může být jistota do 30% nejnižšího podání
32:15 U exekutorské dražby je dražební jistota vždy 50% nejnižšího podání
32:45 V dražební vyhlášce je stanoveno, zda je možné skládat peníze v hotovosti
34:00 Díky vysokým dražebním jistotám je často přítomna bezpečnostní služba
35:20 U dobrovolné dražby je vždy přítomen notář – dělá notářský zápis
36:10 Notářský zápis dostane od dražební společnosti po zaplacení nejvyššího podání
36:45 Dražební společnost zabezpečí zápis do Katastru nemovitostí (Zapisuje se Záznamem, který trvá až 60 dní)
38:00 Pokud stát prodává v elektronické dražbě přebytečný majetek, vrací jistotu do 90 dnů
39:40 Při převzetí nemovitosti by měla asistovat dražební společnost, ne vždy dlužník spolupracuje
40:40 Motivace pro dlužníka k odevzdání nemovitosti je to, že jinak nedostane kladný přebytek peněz z dražby (hyperochu)
41:50 Jak je to na Slovensku s pletichy u fyzických dražeb
43:20 Na dražbu často přijde 5x-10x více lidí než těch, kteří mají skutečný zájem
45:45 Jsou případy, kdy „cizí“ lidé resp. známí, na dražbách kupují spolu nemovitosti, kvůli výši ceny
48:00 Do čeho investuje Hana Sopko?
48:30 Hanka se zajímá o dražby bytů a často vyplácejí zadlužené nemovitosti před dražbou
49:15 Největší zájem je o jedno nebo dvojpokojové byty
50:00 Velký zájem je dnes o skupování podílů na domech, bytech i na zemědělských pozemcích – v rámci insolvencí
52:20 Na Slovensku se chystají pozemkové úpravy, z toho důvodu chtějí lidé nekupovat podíly
54:00 Další příležitostí je prostor pro developery zaměřující se na nájemní bydlení
56:30 Existují projekty, kdy obec dodá pozemky, developer postaví nemovitost a následně si ji obec odkoupí
58:15 Stejně jako v ČR existují lokality, kde již není možné stavět z důvodu kapacity sítí a občanské vybavenosti
59:00 Speciální předkupní právo u zemědělské půdy bylo zrušeno, platí jen základní předkupní právo pro spoluvlastníky (původně bylo nutné nabídnout zemědělcům apod.)
1:00:00 Platí zákaz drobení pozemků – lesy není možné dělit pod 5.000 m2 a zemědělská půda pod 2.000 m2 (v extravilánu)
