Chtěli byste investovat do nemovitostí a máte pocit, že vám něco chybí? Někteří lidé si stěžují, že nemají peníze. Jiní brečí, že jsou příliš staří a další, že jsou naopak příliš mladí. Někteří lidé už 1 nebo 2 byty pronajímají a nedovedou si představit, že by se měli starat o více nemovitostí… A já vám zde přináším rozhovor s člověkem, který tyto vaše obavy „rozbije“. Jmenuje se Tomáš Kučera a ve svých 30 letech vlastní 63 bytových jednotek na severu Čech. Byty začal kupovat a pronajímat v roce 2012, když mu bylo 23 let a začínal s 1 mil. Kč na účtu.
Na Tomášovi je zajímavé to, jak je cílevědomý, skromný a navíc, že se nezdráhá podělit se o své draze nabité zkušenosti s dalšími lidmi. V našem, více jak hodinovém rozhovoru mluví o tom, kolik ho pořízení bytů stálo, jakou hodnotu má jeho portfolio dnes atd. Prošli jsme spolu kompletně celý nákupní proces až po hledání nájemníků a správu nemovitostí. Ve videu se dozvíte, jak Tomáš Kučera byty vyhledává, zda byty rekonstruuje, jak vybírá nájemníky, proč chodí na pravidelné návštěvy do svých nemovitostí, proč si již najmul svého správce a mnoho dalšího.
Protože je Tomáš z IT oboru a umí programovat, rozhodl se před několika lety, že si vytvoří vlastní nástroj pro správu nemovitostí. Jak to někdy bývá, do původně jednoduchého programu přidával neustále další vymoženosti. Tento dnes již propracovaný nástroj Tomášovi umožňuje spravovat informace o nájemnících, o nemovitostech, kontrolovat výběr nájemného, ale i spotřebu energií, ukládat dokumenty týkající se bytu a také komunikovat se svým správcem. Tomáš tento nástroj zpřístupnil na stránkách www.zvladneme.cz a je pro uživatele zdarma.
Pokud tedy do nemovitostí již investujete nebo se chystáte začít, je toto video určitě pro vás. Snad vydržíte až dokonce. Máte-li nějaké dotazy nebo komentáře, napište je pod video na Youtube…
Více již najdete v rozhovoru...
Přehrajte si celé video na youtube...
Poslechněte si rozhovor formou podcastu nebo stahujte jako mp3 ...
Co se ve videu dále dozvíte a zhruba v jakém čase:
00:10 Představení hosta – Tomáš Kučera – realitní investor vlastnící 63 nájemních bytů
00:30 K investování mě přiměla kniha Roberta Kiyosakiho v roce 2012
01:15 Z první investice jsem měl strach, bylo mi 23 let a byla to velká věc
02:00 Moje vlastní peníze byly na počátku 1 mil. Kč
02:30 Investuji na severu Čech a dnes má hodnotu cca 40 mil. Kč
03:10 Ne vždy se podaří koupit pod cenou, je dobré znát realitní makléře
03:45 Primárně využívám Sreality.cz a hlídacího psa
04:15 Na severu stojí byty 500 tis. Kč při bytě 2+kk
04:50 Alfa a omega investování je využití hypotečního financování
05:15 Platím daně a proto mohu získat financování od bank
06:30 Dříve jsem chodil na každou nemovitost, dnes znám lokalitu a ceny natolik, že nemusím
07:20 Mám peníze v hotovosti, i tak je zájem investorů velký
08:15 První nájemník složil 3 kauace a vypadlo vše krásně, dodnes má u mě dluh
09:00 Začal jsem bez předsudků, ale je to o zkušenosti a o lidech
09:40 Financování od bank kombinuji různě, už jsem ale rizikový klient
10:50 Bankám dokládám daňové přiznání, rozpis jednotek, výpisy z účtu
11:20 Doporučuji vybírat nájemné převodem na účet kvůli bankám
12:20 Nájemníky hledám nejčastěji na Facebooku, ale tyto leady jsou méně kvalitnější
13:40 Dnes mám správce, který mi pomáhá řešit běžnou agendu
14:50 Správce řeší úplně vše – od oprav až po podpisy smluv
16:25 Spravovat tolik bytů je velmi papírově náročné
16:45 Naprogramoval jsem si aplikaci na správu pronájmů www.zvladneme.cz
18:00 Člověk si zvykne na automatizaci procesů velice rychle a chce stále více informací
18:25 Aplikace eviduje komu pronajímám, zda platí, kolik spotřebovává energií, nabízí statistiky
19:30 Do aplikace si ukládám i všechny dokumenty – nájemní smlouvy, fotografie
20:20 Mám vlastní vzor nájemní smlouvy, který je formulářový
21:35 Stáhnout si Tomášovu vzorovou nájemní smlouvu můžete zde….
22:10 Při pronájmu standardně bereme 1 kauci a jsme důslední
22:40 Při prvním kontaktu si již filtruje zájemce
23:15 Přesto jsem pronajal byty špatně a přišel jsem tak o stovky tisíc korun
24:00 Pronajímání v Praze je mnohem snadnější, je tam větší množství zájemců a je větší výběr
24:50 Kdo nemá rád riziko, neměl by pronajímat nebo by to měl někomu svěřit
25:30 U zájemců prověřuji především exekuce – jde hlavně o počet – exekuce problém není
27:00 Téměř vždy si nájemníci přepisují energie na sebe, musím si to ovšem hlídat
28:20 Dnes mám člověka, který se živí převody energií za provizi
29:50 Mám nájemníky i 5-6 let, ale zhruba 1 nájemník měsíčně se mění (z 60 bytů)
31:10 Nestává se mi, že bych měl dlouho neobsazené byty
32:05 Nemovitosti pronajímám většinou nevybavené, protože je to na severu běžné
32:50 Byty rekonstruuji, ale ne všechny, protože je to výpadek v nájmech
33:40 Většinou provádím rekonstrukci bytového jádra a levnější kuchyňskou linku
35:15 Tomáš Kučera volí co nejdelší hypotéku kvůli co nejnižší splátce
36:30 Dnes je možné vzít 30 letou hypotéku a při změně fixace lze změnit parametry
38:20 I přes velký počet bytů nemám lepší úrokové sazby, půjčuji si většinou 80% ceny
39:30 Je dobré si občas přecenit nemovitosti v portfoliu, kvůli uvolnění zástav
40:00 Splátka mých hypoték je přes 140 tis. Kč, ale příjem z nájmů se službami je 400 tis. Kč
41:40 Záložní plán na pokrytí úvěrů je např. prodej některých bytů nebo snížení nájmu
42:30 Když lidé neplatí nájem, ihned s nimi komunikujeme
43:50 Nikdy se mi nestalo, že by nájemník dlouhodobě odmítal opustit nemovitost
45:40 Mít špatného nájemníka může být jen shoda náhod, ne běžná věc
46:20 Na sociálních sítích si prověřujeme své nájemníky
46:50 Nájemní smlouva je z krátkodobého pohledu nevymahatelná, je lepší se vždy dohodnout
47:20 Při neplacení využívám platební rozkaz – na úhradu nájmu
48:20 Problémy v případě havárií a škod se snažím co nejvíce přenést na nájemníky
50:30 Ne pronájem jsou lepší panelákové byty, kde funguje SVJ
51:30 Vždy si nechávám finanční polštář pro případ oprav
52:40 Investuji v lokalitách, které znám – je to o lepší výnosnosti
53:45 Na severu Čech lze získat i nemovitost s výnosem 10% p.a.
54:25 Nemovitosti kontroluje můj správce poměrně pravidelně (1x za 3-6 měsíců)
55:08 Kontroly odhalí, jak se nájemník chová k nemovitosti a také se ověří spotřeba energií
56:10 Ti lidé, kteří neplatí nájemné, mají často největší spotřebu energií
56:50 Aplikace mi ukáže, zda roste spotřeba energií – třeba při větším počtu bydlících
59:00 Dlužníci platí těm, co nejvíce křičí – proto se snažím být první v pořadí
59:30 Pokud nájemníci vidí, že jste slušný pronajímatel, zůstanou např. déle v pronájmu
1:00:20 Nájemník se musí postarat o základní provoz – u havárií si ji musí vyřešit sám
1:01:40 Následně havárii nebo opravy proplatím
1:02:30 Je lepší byt v malém domě nebo velký bytový dům
1:04:00 Jaký je Tomášův cíl a důvod, proč investuje?
