Hodně začínajících, ale i zkušených investorů hledá kam investovat bez toho, aniž by si nejprve určili svůj cíl a strategii. Nemluvím zde o diverzifikaci, složení investičního portfolia, míře rizika a podobných odborně znějících tématech, o kterých jsme všichni asi četli. Mně vždy takové články přijdou spíše zaměřené na banky, fondy a investiční společnosti. Mluvím o jednoduchém a spíše selským rozumem vytvořeném vlastní plánu, který vychází z mých vlastních podmínek a který sleduje můj vlastní cíl.

Každý investor má zejména jiné podmínky, možnosti a předpoklady, ať už je: mladý, starý, začínající, zkušený, líný, bohatý, chudý, protřelý, známý atd….. Většinou mají ale investoři i jiné cíle. Na to se často zapomíná. Někdo chce uložit své úspory, jiný si chce vydělat na stáří, pro někoho je investice nákup farmy, kde chce chovat koně a pro dalšího je vydělávat na nemovitostech denní chléb.

V rámci semináře Jak zvládnout dražbu na 1*, který úplné začátečníky seznamuje s problematikou dražeb, se okrajově věnuji i tématu určení vlastní investiční strategie a cíle. Dnes bych vám rád předal k zamyšlení 5 témat, která byste měli vzít v potaz v momentě, kdy chcete investovat do nemovitostí. A nemusí se jednat jen o investování do dražeb. Stejný přístup bych doporučil u jakékoliv investice do nemovitostí.

Otázka 1: Hledám vlastní bydlení x Chci investovat

Pokud hledáte vlastní bydlení, budou o vhodné nemovitosti rozhodovat především emoce. Nejspíše budete brát v potaz dojezdovou vzdálenost do zaměstnání, do školky nebo školy, lokalitu v rámci obce (okraj, centrum), možnost sportovního a kulturního vyžití v okolí atd. Zejména u samotné nemovitosti pak budou rozhodovat osobní preference co do dispozice, velikosti pokojů, útulnosti, příjezdu a možnosti parkování. Zkrátka budete hledat nemovitost, ve které chcete žít. Pokud bude splňovat všechny nároky, budete ochotni nabídnout i více peněz.

Pokud ovšem chcete investovat, nemůžete uvažovat stejně. Co je pro vás nevýhodou, může být z pohledu investice výhra. Proto o investiční nemovitosti musíte přemýšlet vždy z pohledu ostatních lidí, kterým budete tuto nemovitost chtít prodat nebo pronajmout. Navíc dobrá cena bude rozhodovat o tom, zda bude investice výhodná či nikoliv.

Hluk - příklad za všechny

Vezměte si například bydlení v dnes hodně zmiňované Dlouhé ulici v Praze. Pro život je to například pro mě nepředstavitelná lokalita. Budu-li ale hledat investici na poskytování krátkodobých pronájmů pro turisty (Airbnb apod.), je to ta nejlepší možná lokalita ze všech! Jiným příkladem může být bydlení u letiště. Hodně lidí se vzteká, když jim nad hlavou přistávají letadla a rádi by bydleli někde hodně daleko. Ale co takový pilot? Pro něho je krátká dojezdová vzdálenost do práce obrovskou výhodou.

Otázka 2: Málo peněz x Hodně peněz

Hodláte-li investovat do nemovitostí, bude výše kapitálu rozhodujícím faktorem. Máte-li 1 milion korun, budou pro vás přicházet v úvahu investice do pozemků, garáží, bytů v menších městech nebo sociálně vyloučených lokalitách. Určitě bych nedoporučil investovat všechny peníze do jedné nemovitosti, zejména bude-li se jednat o nemovitost zadluženou např. z dražeb, exekucí, insolvencí. V případě, že se investice zkomplikuje, můžete mít peníze blokovány dlouho dobu a případná ztráta bude o to více bolet.

Naopak pokud máte peněz hodně, bylo by investování po “drobných” velmi administrativně náročné a technicky nezvladatelné. Bude vás to pravděpodobně svádět do jedné velké investice, aby peníze neležely ladem. Nespěchejte. Začněte pomalu a hledejte vlastní cestu nebo niku - určitý druh nemovitosti, určitou lokalitu, dražší nemovitosti apod. Až získáte cit a praktické zkušenosti, lépe peníze umístíte.

Otázka 3: Vlastní peníze x Cizí peníze

Pokud investujete vlastní prostředky, máte situaci jednodušší. Přemýšlejte pouze o tom, zda se vám investování do nemovitostí vyplácí v poměru výnos/riziko. Pokud vyděláte takovými investicemi 4% p.a. (ročně) a banka vám nabízí na spořícím účtu zhodnocení 2% je otázkou, zda to riziko za to stojí. Pokud umíte vydělat na nemovitostech mnohem více, bude to určitě jasná volba.

Máte-li k dispozici cizí peníze, musíte být obezřetní. Kolikrát se mi stalo, že jsem investoval do nemovitosti peníze investora a protože se nákup a následný prodej protáhl, nakonec vydělal své peníze investor a já třeba nic nebo jen minimum. Pokud dlužíte bance a navíc třeba ručíte vlastní nemovitostí, mohla by mít špatná investice nedozírné následky.

Proto zejména dodržujte to, že nebudete financovat nákup z cizích zdrojů nad určité procento z hodnoty nemovitosti např. 60-70%. Pokud by nastaly komplikace a nemovitost se musela prodat pod cenou, bude se vám takový polštář hodit. Investor i banka budou chtít vždy úrok z poskytnutých peněz.

Otázka 4: Jsem sám x Je nás více

Pokud chcete investovat a jste na to sami, zapomeňte na investování do vzdálených lokalit, většího množství nemovitostí apod. Bude vás to stát nervy s údržbou, správou, přepisem energií i s případným prodejem. Nemá tedy smysl sledovat investice v celé republice a z různých zdrojů.

Pracujete-li v týmu, budete se muset naopak poohlídnout po různých informačních zdrojích. Na realitních portálech jsou ceny vysoké. Dražeb je v republice jen omezeně a bude tedy třeba zkusit výkupy nemovitostí v exekucích a insolvencích. Je to více práce, ale také větší příležitost na zhodnocení prostředků a v rámci týmu, jste pak schopni konzultovat rizika a pomáhat si s technickými záležitostmi.

Otázka 5: Mám volný čas x Jsem plně vytížený

Pokud máte zaměstnání, kde jste fyzicky vázaní většinu svého času na jednom místě např. kanceláři, musíte i tuto podmínku brát v úvahu. Možná bude nutné se spojit s někým kdo prostředky nemá, ale naopak může pomoci v terénu. Každou nemovitost byste před nákupem měli vidět. Vypadá to jako samozřejmost, ale jsou investoři, kteří kupují nemovitosti v dražbách od počítače. Takže zkuste zapojit někoho z rodiny nebo z kamarádů. Najděte někoho, kdo může nemovitost nafotit, navštívit stavební úřad, zajistit převod na katastru, zajistit nutné opravy a případně i prohlídky při prodeji. S tímto vám také může pomoci místní realitní makléř.

Máte-li v práci více volného času v rámci dne nebo máte svobodné povolání, budete mít výhodu. Nezapomínejte ale na to, že volné večery nebo víkendy nestačí. Na úřadech o víkendu nic nezvládnete a sekat trávník ve 2 v noci vám asi neprojde u sousedů 🙂

Závěr

Berte prosím tento článek jako téma k zamyšlení. Zodpovězte si uvedené otázky ještě před tím, než začnete trávit desítky hodin u počítače na realitních a dražebních portálech a než vyrazíte do terénu. Špatná strategie, která nevede k cíli (není-li ani stanoven), vám ovoce nepřinese a bude vás frustrovat. Nakonec se na investování vykašlete a to by byla škoda.

První kroky

• Stanovte si cíl - “např. chci investovat”
• Určete výši investice - řekněte si, kolik peněz na to máte - např. 3 mil. Kč. Vždy dávejte pozor na to, abyste neinvestovali všechny prostředky. Myslete na zadní vrátka, na to co se může pokazit, apod.
• Rozhodněte se, zda budete využívat cizí zdroje (hypotéka nebo investor) a kolik těchto peněz je zdravé mít a kolik musíte na obchodu vydělat, abyste cizí zdroje zaplatili.
• Zvolte si typ nemovitosti a lokalitu - strategii lze měnit, tak začněte pomalu a učte se. Pamatujte, že koupit byt v centru města chce každý. Najděte si vlastní strategii.
• Vyberte informační zdroj - bude na vás, zda budete obvolávat známé, hledat na realitních portálech nebo vás budou zajímat dražby, exekuce apod. Možná budete potřebovat nějaký placený nástroj, který vám informace dodá a zpracuje.

Tak hodně zdaru při určování investičního cíle a vlastní strategie!