Pozemkové úpravy vznikly primárně za účelem funkčního sjednocení pozemků tak, aby bylo zajištěno co nejefektivnější hospodaření na zemědělských pozemcích. Bohužel těmito úpravami dochází k jakémusi zásahu do vlastnických práv. Proto by měli tuto problematiku ovládat nejenom vlastníci pozemků, ale také investoři, spekulanti a v neposlední řadě i realitní makléři. V případě, že se vlastník do procesu pozemkových úprav aktivně nezapojí, může být nemile překvapen jejich výsledkem.

Pozemkové úpravy řeší v České republice Státní pozemkový úřad (dále jen SPÚ) spolu s úřadem Katastrálním a to na základě Zákona o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech č. 139/2002 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Zákon se mimo jiné řídí vyhláškou  č. 13/2014 Sb., o postupu při provádění pozemkových úprav a náležitostech návrhu pozemkových úprav. Zákon č. 139/2002 Sb. byl již 4x novelizován, při čemž nejzásadnější byla novela č. 185/2016 Sb.

Článek ke stažení ve formátu PDF zde...

Na portálu Ministerstva zemědělství lze dohledat také současný stav pozemkových úprav nejen v rámci ČR, ale lze dohledat i stav úprav pro jednotlivá katastrální území. Na obrázku vidíte aktuální situaci v ČR a více již můžete sami dohledat na tomto odkazu:

 https://eagri.cz/public/app/eagriapp/PU/Prehled/Default.aspx?stamp=1536232081718

Účel pozemkových úprav

Cílem pozemkových úprav není samozřejmě jen dosažení lepšího hospodaření vlastníků půdy, ale tyto úpravy mají zajišťovat podmínky pro zlepšení životního prostředí, ochranu půdního fondu, vodní hospodářství atd.

Pro dokreslení obrazu pro čtenáře a lepší pochopení záměru pozemkových úprav, uvádím také zajímavý odstavec z Wikipedie:

"Realizace pozemkových úprav úzce souvisí i s naplňováním programu obnovy venkova, který účinně motivuje obyvatele venkova k tomu, aby se nejen prostřednictvím samosprávy, ale i vlastními silami snažili o harmonický rozvoj plnohodnotného životního prostředí, udržování přírodních a kulturních hodnot krajiny a o rozvoj ekologického hospodaření. Neopominutelná je i související realizace tvorby krajinných programů, jako např. úprava vodohospodářských poměrů, obnova toků a nádrží, budování protierozní a povodňové ochrany území, systémů ekologické stability, biocenter a biokoridorů, obnova remízků nezbytných pro život drobné zvěře, zajištění lepší prostupnosti území vhodně zvolenou sítí polních cest a v neposlední míře dosažení estetické kvality krajiny za účelem zvýšení rekreačního efektu."

Základní pravidla pozemkových úprav

Pozemkové úpravy se řeší postupně v jednotlivých katastrálních územích a “spouštěčem” těchto úprav je stát resp. Státní pozemkový úřad. Podat žádost ovšem mohou i samotní vlastníci půdy, kteří ovšem musí v daném katastrálním území vlastnit min. 50% výměry. Vždy se bavíme o zemědělské půdě, tedy ne pozemcích řešených v rámci územních plánů měst a obcí.

Výhody a nevýhody pozemkových úprav

Jak jsem již uvedl, cílem pozemkových úprav je v ideálním případě scelit pozemky jednotlivých vlastníků do územně logických celků. Historickým vývojem bylo vlastnictví často rozděleno na malé pozemky, které se nacházely v různých částech katastrálních území. Vliv mělo samozřejmě i následné dokupování pozemků a převody mezi vlastníky. Fotografie ukazuje rozdělení pozemků jednoho z vlastníků před pozemkovou úpravou.

Mezi hlavní výhody úprav tedy patří:

• scelení pozemků v rámci katastrálních území do funkčních bloků
• garance zachování výměr, cen a vzdáleností v určitých mezích (viz dále)
• úřadem řízený proces (v praxi není možné aby se na těchto změnách dohodli jednotliví vlastníci sami)
• transparentnost (vlastníci nemají pocit, že někdo sleduje svůj soukromý záměr a chce je podvést)
• lze zrušit (smluvně) podílové spoluvlastnictví (v rámci pozemkových úprav lze snadněji vyřešit podílové spoluvlastnictví, což zejména zavedením předkupního práva je velice zajímavé)
• zrušení pachtovních smluv - často nevýhodných

POZOR: Na internetu se uvádějí informace, že je-li v pachtovní smlouvě uvedeno, že je vlastník povinen po pozemkových úpravách dodržet “nájemní smlouvu”, nájemní smlouva nezaniká. Právníci, se kterými jsem věc konzultoval ovšem mají jiný názor. Není možné se zavázat v původní pachtovní smlouvě k takové věci v době, kdy mi vlastnická práva k pozemkům (které vlastně ještě neexistují) nenáleží. Navíc může dojít k tomu, že získám pozemky, na kterých bylo uzavřeno více pachtovních smluv - na jednotlivé a následně scelené pozemky. I já se tedy přikláním k názoru, že po těchto úpravách tyto pachtovní smlouvy nemusí být dodrženy a zanikají….

Hlavní nevýhodou je, že finální stav po pozemkových úpravách nemusí vyhovovat všem vlastníkům. Pozemkové úpravy budou totiž dle návrhu schváleny v případě, že s nimi souhlasí vlastníci více jak 60% dotčených pozemků a to dle výměry.

Proces pozemkových úprav

Dle zjištěných informací jsou pozemkové úpravy během na dlouhou trať, tedy na 1-3 roky. Samotnému procesu předchází tzv. digitalizace území a zjištění skutečného stavu pozemků přímo v terénu - přeměření výměr, ověření druhu pozemku (orná půda, les apod.), bonity atd.

Oznámení úřadu

Prvním krokem v rámci pozemkových úprav je informace o připravované pozemkové úpravě, kterou SPÚ vyvěsí na úřední desce úřadu a také na úřední desce dané obce. V této fázi úřad nezasílá jednotlivé výzvy vlastníkům, proto je nutné sledovat úřední desky obce (např. www.edesky.cz). Dokument musí být vyvěšen minimálně 15 dní.

Soupis a ocenění nároků

Dalším krokem je příprava tzv. Soupisu a ocenění nároků vlastníků. V tomto dokumentu úřad předloží vlastníkovi zjištěný aktuální stav vlastnictví a také tyto pozemky ocení. Zde je nutné sledovat hlavně to, zda jsou vaše pozemky zahrnuty do Obvodu pozemkových úprav nebo jsou mimo. Pokud jsou pozemky mimo obvod, pozemková úprava se jich nedotkne.

Zákon v §2 k Soupisu nároků říká:

“Pozemkový úřad zabezpečí vypracování soupisu nároků vlastníků pozemků (dále jen "soupis nároků") podle jejich ceny, výměry, vzdálenosti a druhu, a to včetně uvedení omezení vyplývajících ze zástavního práva, předkupního práva a věcného břemene; u pozemků, které nevyžadují řešení ve smyslu ustanovení § 2, pozemkový úřad zabezpečí vypracování soupisu nároků jen podle výměry pozemků.

Pozemkový úřad informuje o průběhu soupisu nároků Sbor zástupců, umožní mu spoluúčast při soupisu nároků včetně práva přítomnosti člena sboru při jednání s vlastníky. V případě zjištěného rozdílu mezi výměrou obvodu pozemkových úprav vypočtenou ze souřadnic, která je rozhodující pro další zpracování návrhu, a výměrou podle katastru nemovitostí se nároky vlastníků úměrně upravují, aby rozdíl byl odstraněn.

Tento soupis nároků pozemkový úřad vyloží po dobu 15 dnů na místně příslušném obecním úřadě a zároveň doručí vlastníkům, jejichž pobyt je znám. K tomuto soupisu nároků mohou vlastníci uplatnit námitky ve lhůtě určené pozemkovým úřadem; k námitkám proti opravám výměr pozemků vyplývajícím z nového zaměření skutečného stavu v terénu se nepřihlíží. Námitky projedná pozemkový úřad se sborem, je-li zvolen, popřípadě s katastrálním úřadem. Vlastníci musí být o vyřízení námitek písemně vyrozuměni. Na jejich projednání a vyřízení se nevztahuje správní řád.”

Poznámka: V rámci pozemkových úprav může dojít k volbě tzv. Sboru zástupců. Což jsou zvolení zástupci vlastníků jednotlivých pozemků, kteří pak s úřady jednají. V některých případech ale Sbor volen není a každý jedná s úřady sám za sebe.

Návrh pozemkových úprav

Dalším krokem je návrh pozemkových úprav ze strany úřadu. SPÚ zašle vlastníkovi návrh přerozdělení pozemků v rámci daného katastrálního území. Aby nedošlo k poškození jednotlivých vlastníků, musí úřady dodržet zákonem daná pravidla. Pravidla se týkají rozdílu mezi původně vlastněnými pozemky před úpravou a nově nabytými po pozemkové úpravě.

V tomto případě se sledují 3 parametry a to:

• výměra pozemků (rozdíl max +-10%)
• cena pozemků (rozdíl max +-4%)
• vzdálenost pozemků (rozdíl max +-20%)

Pokud vlastník s návrhem nesouhlasí, musí se písemně odvolat. Jinak se bere za to, že s návrhem souhlasí.

Vystavení návrhu pozemkových úprav

Je-li vyřešena většina stížností a úřad dojde k závěru, že je vše připraveno ke schválení, vystaví SPÚ finální návrh na úřední desce a na obecním úřadě (po dobu 30 dnů). Následuje setkání vlastníků, kde mohou být sporovány poslední detaily. Ale jak již bylo uvedeno, stačí pokud souhlasí 60% vlastníků výměry pozemků.

Pokud by v rámci úprav došlo k tomu, že nový vlastník získá větší “hodnotu” než původně měl (např. díky lepší bonitě), musí tento rozdíl doplatit. Částka dle informací nesmí přesáhnout hodnotu 10.000,- Kč a je podmíněna písemným souhlasem vlastníka.

Rozhodnutí o pozemkových úpravách

Jde o poslední fázi, kde dochází k podpisu jednotlivých vlastníků a k následnému zapracování změn do katastru nemovitostí.

Následující obrázek ukazuje finální stav po pozemkových úpravách vlastníka z prvního obrázku. Jak je vidět, v tomto případě došlo k ideálnímu scelení a byl splněn i zájem vlastníka.

Pozemkové úpravy jen se souhlasem vlastníka

Existují pozemky, které vyjmenovává §3 odst. 3 Zákona o pozemkových úpravách, a které není možné zahrnout do pozemkových úprav bez písemného souhlasu vlastníka.

Mezi tyto pozemky patří: “Pozemky určené pro těžbu vyhrazených nerostů na základě stanoveného dobývacího prostoru, pozemky určené pro obranu státu, pozemky zastavěné stavbou ve vlastnictví státu, pozemky vodních toků a pozemky chráněné podle zvláštních předpisů”. K těmto pozemkům je nutné i vyjádření příslušného správního úřadu.

Následující pozemky vyžadují jen souhlas vlastníka: “Pozemky zastavěné stavbou, která není ve vlastnictví státu, pozemek funkčně související s touto stavbou včetně přístupové cesty, zahrady, pozemky v zastavěném území, pozemky v zastavitelných plochách a pozemky, na nichž se nacházejí veřejná nebo neveřejná pohřebiště.”

Praktické rady na závěr

Na závěr jsem sepsal pár doporučení, na které byste měli pamatovat, dotknou-li se vás pozemkové úpravy. Jsou to doporučení člověka z praxe, který si již tímto procesem několikrát prošel a který je zmiňuje i na svých školeních. Mluvím zde o Martinu Caklovi, který vede Seminář jak vydělat na zemědělské půdě.

Tady jsou:

Určete si vlastní cíl - jiný cíl pozemkových úprav bude mít zemědělec (scelit plochu i za cenu získání vzdálenějších pozemků od obce) a jiné investor (co nejblíže k obci z důvodu budoucího rozvoje obce a možnosti převodu na stavební pozemky).

Pohlídejte si, zda vaše pozemky spadají do úprav - je nutné hlídat zda jsou pozemky v tzv. obvodu pozemkových úprav.

Pozor na §3 odst. 3 - pokud nechcete, aby vyjmenované pozemky byly zahrnuty do pozemkových úprav, musíte to úřadu sdělit. Často je vyžadován podpis na Soupis a ocenění nároků, kde se pod čarou píše, že souhlasíte i s úpravou těchto pozemků. Můžete souhlasit se Soupisem, ale odmítnout, aby mohl úřad pozemky dle tohoto paragrafu do úprav zahrnout.

Buďte aktivní - nespoléhejte na veřejná jednání ale chcete-li prosadit vlastní návrh pozemkové úpravy, spíše se obraťte na projektanty (urbanistickou kancelář) přímo.

Hlídejte si návrh úřadu - když vám přijde návrh, pečlivě prostudujte “co za co” bylo vyměněno a zda nebudete směnou poškozeni. Čísla mohou být v zákonném rozsahu, ale prakticky můžete získat méně cenné pozemky.

Pozor na věcná břemena - v rámci úprav vám mohou být nabídnuty pozemky, kde jsou věcná břemena (původně úplatná) např. energetických společností. Při pozemkových úpravách se ale již stanete tím, kdo musí věcné břemeno strpět a to i bez dalších nároků na úplatu apod.

Nezmeškejte lhůty - to platí asi při každém jednání s úřady. K hlídání změn můžete využít monitoring úředních desek (www.edesky.cz) nebo také Hlídač nemovitostí, který vás upozorní na změny na konkrétních pozemcích.

Pozor na převody pozemků při pozemkových úpravách - velmi důležitý bod zejména pro realitní makléře, kteří zastupují klienty. Pozemkové úpravy z procesního hlediska můžeme rozdělit zhruba do tří kategorií a s tím souvisejí i možnosti převodů. Aktuální stav zjistíte v nahlížení do katastru v sekci “jiné zápisy”. Co tam tedy můžete najít:

• Zahájeny pozemkové úpravy = nic se neděje, lze převádět
• Schválen návrh pozemkových úprav = pozemky lze převádět jen se souhlasem SPÚ
• Schváleny pozemkové úpravy = pozemky nelze převádět, Katastr odmítne kupní smlouvu, je tedy nutné počkat na zápis pozemkových úprav do Katastru.

Snad vám tento článek pomůže! Hodně štěstí při pozemkových úpravách….