Jaké jsou nejčastější chyby exekutorů i soukromých dražebníků v dražebních vyhláškách? Asi vás to překvapí, ale někdy z vyhlášky nejste schopni identifikovat draženou nemovitost. Jindy se mohou objevit pravděpodobně “písařské” chyby nebo nepřesnosti, které by vás mohly zmást natolik, že koupíte jinou nemovitost, než jste se domnívali. Na co si tedy dát největší pozor?

Hodně lidí si myslí, že je-li chyba v dražební vyhlášce nebo v popisu dražby na dražebním portálu, je za tím záměr dražebníka. Domnívám se, že dnes jsou exekutoři pod takovým drobnohledem, že ty “divoké” historky o prodejích kamarádům apod. jsou dávnou minulostí. Většina chyb vzniká spíše z přehlédnutí, neznalosti nebo nedostatečné kontroly dokumentů, které zaměstnanci úřadů vypouštějí do světa.

V ADOLu musíme již z principu projít každou dražební vyhlášku, abychom byli schopni mimo jiné správně dražbu zařadit. Dále vypisujeme chybějící údaje do systému (odhadní cena, vyvolávací cena, jistina apod.), musíme nemovitosti najít v katastru, abychom je správně zanesli do map atd. Při této činnosti narážíme právě na chyby, které nás zdržují a často vedou až k tomu, že musíme kontaktovat exekutorský úřad nebo jiného dražebníka a vyžádat si dodatečné údaje nebo dokonce inicializovat opravu vyhlášky.

Jaké chyby jsou nejčastější?

Nedostatečná identifikace nemovitosti

Prvním příkladem je čerstvá Vyhláška o odročení dražby. Když se do ní náš klient začetl, nebyl schopný odhalit, co se přesně draží. Vyhlášku mu totiž poslal Exekutor do datové schránky, takže předpokládal, že je spoluvlastníkem dané nemovitosti nebo byl na původní dražbu registrován. Přijdete na tuto chybu z obrázku?

Samozřejmě ve vyhlášce chybí informace, v jakém katastrálním území se dané nemovitosti nacházejí. Z vyhlášky je vidět, že se draží 1/2 celkem 3 pozemků, ale kde ty pozemky jsou už jasné není.

Protože máme historii dražeb za posledních 5 let, našel jsem původní dražbu podle čísla exekuce, otevřel jsem si původní vyhlášku a chybu jsem hned našel. Při tvorbě vyhlášky o odročení došlo k překrytí (zřejmě ve Wordu) této důležité informace obrázkem obsahujícím seznam parcel. Původní vyhláška vypadala takto...

Chybně označené nemovitosti (číslo LV)

Abyste si nemysleli, že chyby dělají pouze exekutoři, mám zde příklad soukromé společnosti, která pořádá  aukci 3 pozemků. Bohužel v aukční vyhlášce je mylně uvedeno, že všechny pozemky jsou vedeny na LV 1439. Ve skutečnosti 2 z nich jsou na LV 1435. Opět chyba spíše administrativní, ale při analýze zda do pozemků investovat, ve vás může chyba vzbudit nedůvěru.

Špatná čísla pozemků nebo výměry

Dalším příkladem je srpnová dražba, kde je v dražební vyhlášce uveden neexistující pozemek. Vyhláška byla vydána 10.7.2018 a neexistující parcela č. 611 se objevuje i ve znaleckém posudku. Při analýze výpisu z katastru nemovitostí (LV = list vlastnictví) jsme zjistili podle výměry, že půjde o pozemek č. 656.

O tři týdny později vydal exekutor opravné usnesení kde se uvádí, že došlo k přečíslování parcel v rámci pozemkových úprav. Tato změna ale proběhla již v květnu, takže buď se při vydání vyhlášky Katastr nekontroloval a použily se údaje z odhadu nebo proběhl zápis na Katastru až v červenci. Zájemce o dražbu bude určitě zmatený a tak se může stát, že dražbu pustí z hlavy a přesto by mohlo jít o zajímavou investici.

Zde je výňatek z opravného usnesení…

..a odkaz přímo na originál dražbu...

Chybně uvedené katastrální území

Tak se ještě podívejme na chybičku úředníka Finančního úřadu. Představte si, že si koupíte 7.200 m2 pozemků v obci Loket a když tam poprvé přijedete , tak vám  řeknou, že jste na špatném pozemku. Stojíte sice v k.ú. Loket u Dolních Kralovic, jak je uvedeno ve vyhlášce, ale pozemky leží v k.ú. Brzotice. V k.ú. Loket u Dolních Kralovic je na LV 152 zapsán jeden pozemek nějakých cizích manželů.

Zde vidíte ukázku z dražební vyhlášky finančního úřadu, která vám může pěkně zamotat hlavu a vytáhnout peníze z kapsy. Tyto nemovitosti v Katastru nenajdete.

Špatně nahrané dokumenty

Poměrně častým problém je, že na dražebním portále najdete zajímavou dražbu, ale při hlubším studování zjistíte, že např. znalecký posudek patří k úplně jiné nemovitosti. Někdy je správně popis, ale je naopak přiložena špatná dražební vyhláška. Toto všechno jsou věci, které nás zdržují a jsou nepříjemné pro každého investora.

Ostatní chyby

Velké množství chyb vzniká pak zejména při přenášení údajů z dražebních vyhlášek na dražební portály. Naštěstí se na těch notoricky známých soukromých portálech i na www.portaldrazeb.cz (exekutoři zde povinně zveřejňují dražby) tak špatně vyhledává, že to zase takový problém není 🙂

Jaké další chyby nacházíme? Špatný datum začátku nebo konce elektronické dražby, špatně opsané částky ať u vyvolávací ceny nebo u ceny odhadní. Několikrát měsíčně řešíme také špatné přílohy viz výše. Výjimkou není ani rozdíl mezi vlastníkem nemovitostí uvedeným ve vyhlášce a na katastru nemovitostí.

Chyba nebo záměr

Jediný okamžik, kdy zvažuji, zda se jedná o chybu úředníka nebo o záměr je, když objevíme “skrytou” dražbu na portálu dražeb. Běžný postup je totiž ten, že pokud nemá dražba vypsaný termín (čeká se na vyhlášení 1. kola nebo dalšího kola), bývá na portálu zveřejněna s textem: “Datum začátku dražby nebyl stanoven”. My ovšem procházíme i tyto dražby a občas se stane, že v takto označené dražbě najdeme platnou vyhlášku a dražba je stanovena např. na termín za 14 dní.

Ano, může se jednat o chybu, ale…?

Závěr

Co byste si měli odnést z dnešního článku? Tři základní pravidla: kontrola, kontrola a zase kontrola. Ať už máte asistentku nebo řešíte vše sami, dávejte pozor na nejasnosti  a vše si raději 2x ověřte. S úřady se sice komunikuje špatně, ale pokud si nebudete jistí, zavolejte klidně přímo na Exekutorský úřad. Budou dokonce rádi, pokud je na chybu upozorníte.

Tak hodně zdaru!