Stejně jako každý rok, i letos v létě poklesl počet vyhlášených dražeb pod hodnotu 2 tis. (aktuálně 1.760 vyhlášených dražeb). I v dražbách se značně projevuje sezónnost, ač se to může zdát zvláštní. Nicméně dražebníci (exekutoři, finanční úřady, soudy) a jejich zaměstnanci čerpají v létě dovolené a navíc všichni předpokládají, že i mnoho investorů a zájemců o nemovitosti v létě poleví se svojí aktivitou. S cílem dosáhnout prodeje za co nejvyšší cenu tak dražby raději odloží na poprázdninový termín. To s sebou ovšem přináší zajímavou příležitost.

V průběhu letních měsíců většina z nás vyrazí na několik týdnů na dovolenou a je často nemožné se účastnit dražeb, které by nás běžně přilákaly. I přesto, že je dnes 92% všech dražeb elektronických, není tolik času na prověření nemovitosti, může být problém s registrací na dražebním portálu apod. Ten kdo v létě využije menšího počtu aktivních investorů na trhu, může získat konkurenční výhodu. Není tak výjimkou i účast jediného zájemce na fyzické dražbě, jak mi potvrdil jeden z našich klientů.

Na co se tedy v létě zaměřit?

Fyzické dražby

Jednou ze zajímavých příležitostí jsou fyzické dražby. Kromě dovolených hrají roli i vysoké teploty a někdy i prázdniny našich dětí, když není zajištěné hlídání. Stává se tedy, že na místo dvou set kilometrového výletu na fyzickou dražbu, upřednostníme místní koupaliště nebo jen trávíme čas u bazénu s dětmi.

Nejzajímavější budou bezpochyby fyzické dražby, které se konají co nejdále od lokality, kde se nemovitost nachází. Pokud půjdete na dražbu finančního úřadu, buďte si jistí, že se tam mohou objevit místní obyvatelé, kteří to na dražbu mají pár kilometrů. O dražbě se dozvěděli z úřední desky finančního nebo obecního úřadu. Pokud ale budete hledat fyzické dražby, které pořádají exekutoři, bude dražba pravděpodobně velmi daleko.

Dražby bez fotodokumentace

Další příležitostí mohou být vyhlášené elektronické dražby, kde chybí fotodokumentace. U dražby bytu fotografie nehrají takovou roli, protože cena se odvíjí spíše od lokality a velikosti bytu. Nicméně u rodinných domů je faktický stav rozhodující. Chybí-li tedy u nemovitostí fotky a investoři mají málo času, nebudou riskovat takovou investici “na dálku” a účast odloží.

Zhoršený stav nemovitosti

Mezi klienty ADOLu, kteří sledují zajímavé dražby, jsou také stavební firmy. Jejich majitelé hledají nemovitosti s horším stavem, které by mohli v zimě rekonstruovat a na jaře prodat. Řeší tím tak práci pro své zaměstnance na zimu. Ve skutečnosti je ale právě léto obdobím, kdy všechny stavební firmy a řemeslníci nevědí časově kam dřív skočit a na dražby nemají ani pomyšlení.

Investicím do takových nemovitostí nahrává i fakt, že investoři, kteří mají peníze, ale nemají čas, se těmto investicím vyhýbají. Většina těchto příležitostných investorů dnes hledá “vymazlený” byt, který stačí “otočit” a ideálně je v centru velkého města. Na dražbě bytu v centru Prahy se pak potká 20 lidí a je vydražený za více jak 100% tržní ceny. I takové věci se dějí.

Dražby s nesmyslnými cenami

Jak jsem již několikrát psal, Nevěřte bezhlavě odhad(c)ům a každou nemovitost pečlivě zkoumejte. Kromě faktického stavu nemovitosti se zaměřte zejména na reálnou tržní cenu nemovitosti. Většina “hledačů pokladů” na dražebních portálech věří bezhlavě zveřejněným informacím a přehlédnou tak zajímavé investice.

Přečtěte si například jeden z mých novějších článků, kde jsem na začátku roku objevil byty, které byly prodány za více jak 200% odhadní ceny (Kdy cenové mapy ohdalí zajímavé investic) . Lidé, kteří se investování věnují tak vědí, že například u pozemků (orné půdy) je odhadní a reálná tržní cena naprosto “převrácená”. Znalec běžně ocení zemědělskou půdu na 10-15,- Kč/m2 a ta je pak na trhu prodávána za 25-30,- Kč.

Nemovitosti se skrytým potenciálem

Mezi takové nemovitosti patří například pozemky, které mohou být do budoucna zahrnuty do územního plánu obce. Cena těchto pozemků pak může vyrůst o stovky procent. Zde je ale lepší znát místní situaci osobně a investovat do takových nemovitostí jen část prostředků. Vždy počítejte s tím, že ke změně územního plánu dojít nemusí a pozemky budete muset držet déle nebo prodat ve stavu, v jakém jste je koupili.

Dalším potenciál mohou přinášet dražby rodinných domů s velkými pozemky. Sám jsem před lety vykoupil rodinný dům za cenu, za kterou jsem jej následně prodal. Nicméně jsem oddělil zahradu o velikosti přes 2.300 m2, kterou jsem následně geometrickým plánem rozdělil a prodal 2 pozemky za celkem 1,8 mil. Kč.

Pro profíky: Odročené dražby a nevydražené nemovitosti

Investoři, kteří hledají dražby ručně na stránkách exekutorů nebo na dražebních portálech, často plýtvají svojí energií. Mnohokrát dojde k odročení dražby, kde již zájemce nemovitost navštívil (i několikrát), vypracoval si odhad tržní ceny, možná zajistil financování a začal plánovat co s nemovitostí dál. Týden před začátkem se dražba odročí a investor nezachytí nové kolo dražby. V ADOLu umíme jako jediní v republice hlídat odročené dražby, takže pokud investor používá profi nástroje, taková věc se mu nestane.

Funkci hlídání (odročených) dražeb využívají naši klienti ještě na tipování budoucích zajímavých investic. V ADOLu totiž už více jak rok sledujeme výsledky všech dražeb, u kterých lze veřejně tuto informaci zjistit (cca 90%). Je naprosto běžné, že investora nezajímá dražba např. rodinného domu, který jde v prvním kole do dražby za ⅔ odhadní ceny. Pokud ale díky naší aplikaci zjistí, že dražba skončila stavem “Nevydraženo”, přidá si tuto nemovitost do složky (vrstvy), kde jej upozorníme na další kolo dražby. Investor tak ví, že až  půjde nemovitost do dalšího kola za 50%, aplikace jej na to upozorní a on ví, že takové zprávě má věnovat vyšší prioritu.

Tak neležte jen u vody a zkuste něco zajímavého vydražit!