Většina z vás již asi četla nebo slyšela, že platí osvobození od platby daně z příjmu v případě darované nemovitost v přímé linii (otec, matka atd.). Jak je to ale v případě, že se rozhodnete obratem takovou nemovitost prodat?

Na mého kamaráda realitního makléře se obrátil klient, aby mu pomohl prodat darovanou nemovitost. Jedná se o byt, který daroval klientovi jeho otec před 3 měsíci a před měsícem umřel. Klient chce nyní byt prodat a řeší zda bude platit daně.

Zajímavé je, že odpověď je jednoduchá, ale zaměstnala 2 právníky, účetní, 3 pracovníky finančních úřadů. Myslím to tak, že všech těchto lidí jsme se průběžně 2 dny ptali, dostávali různé odpovědi, opět jsme je konfrontovali s odpověďmi ostatních a postupně jsme se dopracovávali ke správnému řešení.

Najděte správný paragraf

Celou kauzu na počátku komplikovala informace o úmrtí klientova otce. Většina dotazovaných se tak upínala k tomu, že v případě dědictví jsou v zákoně jiná pravidla než u darování. O dědictví v tomto případě nemůže být řeč, protože vše proběhlo na základě darovací smlouvy již o 2 měsíce dříve.

Rozhodující pro platbu daně z příjmu je “časový test”. Od placení daně z příjmu jste osvobozeni, pokud jste v nemovitosti 2 roky před jejím prodejem bydleli nebo jste ji minimálně 5 let vlastnili. Logicky u pozemků je to vždy časová lhůta 5 let.

Dar x Dědictví

V případě, že se rozhodnete prodat nemovitost, kterou jste zdědili, můžete do časového testu započítat dobu, po kterou vlastnil nemovitost zůstavitel. Tedy pokud vám tatínek odkázal byt/dům, který vlastnil 20 let a vy ji obratem prodáte, nebudete muset platit daň z příjmu. Stejně tak, pokud ji tatínek vlastnil například 1 rok před smrtí a bydlel v ní a následně v ní další rok bydlíte vy, obě lhůty se sčítají a i zde je časový test splněn.

Pokud ovšem nemovitost dostanete darem, začíná běžet časový test od začátku. Platí tedy základní pravidlo 2 roky bydlet nebo 5 let vlastnit. V našem případě tedy jednoznačně daňová povinnost vzniká.

Výpočet daně

Dalším zádrhelem byl výpočet daně. Nejdříve se nezávisle na sobě vyjadřovali všichni v tom smyslu, že daň se bude platit z prodejní ceny bytu tj. z 5 mil. Kč. Určitě se umíte vcítit do role klienta, kterému řeknete, že bude platit 15% z 5 mil. Kč… My jsme argumentovali podobností se spekulativním nákupem a prodejem, kde se platí daň z příjmu resp. z rozdílu ceny pořizovací a prodejní.

Nakonec jsme společně našli ty správné zákony a odpovídající paragrafy. V našem případě se stanoví znaleckým posudkem obvyklá cena bytu v době darování klientovi a základ daně se následně vypočítá jako rozdíl této ceny a ceny prodejní.

Protože od darování do prodeje uběhly asi 3 měsíce domnívám se, že odhadní cena bytu bude shodná nebo velice podobná současné tržní ceně a proto daň bude minimální.

Zákony

Příjem z prodeje se v tomto případě zdaní dle §10 odst 1, písm b) jako ostatní příjem dle Zákona o daních z příjmů.

Zároveň se v Daňovém přiznání uvede jako výdaj cena předmětné nemovitosti stanovená znaleckým posudkem k datu jejího darování, v souladu s ustanovením § 10 odst. 5 zákona 586/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů,  o daních z příjmů.

Závěrem

Největší tragédii celého naše konání spatřuji v tom, jak pracovnice finančního úřadu odbyly klienty odpověďmi typu: “To já nevím, to není tak častá věc.” nebo “Nejsme tu od toho, abychom radili. Zeptejte se daňového poradce.” Kamarád se ptal, jak ale rozhodnou v případě kontroly, když klient spadá do jejich správy. Prý “Až to přijde, tak se uvidí”...

Věřím tedy, že až někdy bude podobnou záležitost řešit, přijde vám naše snažení vhod….