Investovat do nemovitostí v dražbách je zajímavé zejména kvůli možné finanční úspoře. Vyvolávací ceny začínají i na 30% odhadní ceny. Co se ale stane, když nakonec nebudete mít peníze na zaplacení? „Zmaření dražby“ označuje situaci, kdy vydražitel nedoplatí nejvyšší podání ani v dodatečné lhůtě. Na kolik taková „legrace“ vyjde se dnes zaměřím.

Začněme ale od začátku... Nejprve je nutné najít vhodnou nemovitost/dražbu, přihlásit se do ní a složit dražební jistotu. Ten kdo splní tyto kroky se stává „dražitelem“. Pokud v dražbě nabídne nejvyšší cenu, je mu tzv. „udělen příklep“ a to ve výši označované jako „nejvyšší podání“.

Dražební jistota

Podmínkou účasti téměř každé aukce nebo dražby je složení tzv. dražební jistoty. Jde o částku určenou na pokrytí nákladů spojených s konáním dražby (dražební místnost, propagace atd.), případně dražby opakované. Výši určuje dražebník (pořadatel) a např. u exekučních dražeb je její výše stanovena dle Občanského soudního řádu (dále jen OSŘ) §336e na maximálně tři čtvrtiny nejnižšího podání.

Běžnou praxí je dnes dražební jistota v hodnotách od 50 tis. Kč až do 300 tis. Kč. U nemovitostí v hodnotě nad 3 mil. Kč však může jít o částku mnohem vyšší. U exekutorských dražeb se náklady odečítají z ceny dosažené vydražením. V případě výhry tedy postačí doplatit rozdíl mezi složenou dražební jistotou a nejvyšším podáním.

Příklad určení dražební jistoty

Exekutor pořádá dražbu rodinného domu s odhadem 2 mil. Kč. V prvním kole nikdo nemovitost nekoupil a do druhého kola tak stanoví nejnižší podání na 50% odhadní ceny tj. 1 mil. Kč. Přesto, že maximální možná výše dražební jistoty je až 750 tis. Kč (tedy ¾ z nejnižšího podání), stanoví její výši na 150 tis. Kč, aby přilákal více zájemců.

Zmaření dražby

Bohužel se stávají případy kdy se vydražitel (výherce v dražbě) rozhodne nedoplatit nejvyšší podání tj. doplatit zbytek ceny. Někdy to může být vážná obava z následných právních sporů, ale tyto situace končí často u vleklých soudních sporů.

Nejběžnějším příkladem je ale to, že zájemce nemá dostatečné prostředky na zaplacení této ceny. Někdy může být důvodem neposkytnutí úvěru, jindy zase zjištění, že cena dosažená v dražbě není tak výhodná jak se původně zdálo.

Ať už je důvod jakýkoliv, není zmaření dražby levnou záležitostí.

Náklady spojené se zmařením dražby

V případě exekutorských dražeb, které se řídí OSŘ, se v takovém případě aplikuje §336n, který přímo říká:

Článek (1): Vydražitel uvedený v § 336m odst. 2 je povinen nahradit náklady, které státu a účastníkům vznikly v souvislosti s dalším dražebním jednáním, škodu, která vznikla tím, že nezaplatil nejvyšší podání, a, bylo-li při dalším dražebním jednání dosaženo nižší nejvyšší podání, rozdíl na nejvyšším podání. Na tyto dluhy se započítá jistota složená vydražitelem; převyšuje-li jistota tyto dluhy, zbývající část se vrátí vydražiteli.

Co z toho vyplývá? Vydražiteli, který se nestane vlastníkem nemovitosti, propadne dražební jistota. Ta se použije na náhradu nákladů dané dražby i případně dražby opakované. Někdy se pak stane, že na pokrytí nákladů nepostačí složená dražební jistota a tato osoba pak musí uhradit i další prostředky.

Rozdíl v cenách

Navíc... a zde POZOR... bude po takové osobě vymáhán i rozdíl mezi cenou nemovitosti, která byla dosažena ve zmařené dražbě a výslednou cenou, za kterou byla nemovitost prodána.

Příklad výpočtu nákladů a sankce

Rodinný dům oceněný na 3 mil. Kč, se v prvním kole dražby vydraží za částku 2.800.000,- Kč. Dražební jistota činila 300 tis. Kč. Vydražitel ovšem nedoplatí nejvyšší podání a dojde ke zmaření dražby. V tom případě mu propadne 300 tis. Kč a tyto peníze budou použity na úhradu nákladů. Pokud se ale v opakované dražbě prodá nemovitost za 2.300.000,- Kč, bude soud/exekutor požadovat doplatek v rozdílu cen ve výši 500.000,- Kč.

Pokud se ovšem v dalším kole nemovitost prodá ze cenu stejnou nebo vyšší, tato „pokuta“ odpadá.

Dražby dle zákona o dražbách

Koná-li se dobrovolná či nedobrovolná dražba, kterou nekoná exekutor, řídí se tyto dražby Zákonem o veřejných dražbách č.26/2000 Sb. V tomto zákoně se povinnosti doplatit rozdíl v cenách neuvádí. Dražebník tak může požadovat jen úhradu nákladů na pořádání dražby. Ta je většinou pokryta z dražební jistoty.

Pokud náklady nepřekročí výši dražební jistoty, je v obou výše uvedených případech rozdíl vrácen tomu, kdo dražbu zmařil.