Předkupní právo v dražbě přináší tomu kdo jej má, výhodnější startovní pozici. Víte, jaká je to výhoda? Setkali jste se někdy s předkupním právem? Dnes se podíváme na to, jak takové právo může vzniknout, k čemu je dobré a na co si dát pozor, když nesvědčí ve váš prospěch.

Předkupní právo vzniká různými způsoby. Může jít například o smluvní vztah uzavřený mezi 2 stranami, může vzniknout jako zajišťovací převod práva (např. u půjčky - řeší §2040 Občanského zákoníku 89/2012 sb.) nebo jako výhrada zpětné koupě (vedlejší ujednání při kupní smlouvě upravené v ustanovení § 2135 až 2138 o.z.).

V dražbách se ale nejčastěji setkáte s výhodou podobnou předkupnímu právu, které vzniká na základě OSŘ (Občanského soudního řádu). Zákon zjednodušeně říká, že výhodu získává každý spolumajitel nemovitosti, je-li realizována dražba spoluvlastnického podílu.

Přesněji §338 odst. (3) OSŘ mimo jiné říká, že: "...Zúčastní-li se spoluvlastník povinného dražby a učiní-li s jinými dražiteli stejné nejvyšší podání, udělí se mu příklep..."

Poznámka: V pravém slova smyslu se předkupní právo spoluvlastníků vrací až od 1.1.2018.

Příklad

Tři sourozenci vlastní nemovitost každý z 1/3 a jeden z nich má dluhy. Na základě vymáhané exekuce rozhodne exekutor o prodeji nemovitosti v dražbě. Tím pádem mají zbývající 2 sourozenci jakési "předkupní právo" k podílu toho třetího. Tedy dle předchozího odstavce je zřejmé, že pokud se některý z bratrů bude účastnit dražby a učiní shodnou nabídku s někým jiným, udělí mu dražebník příklep.

Uplatnění předkupního práva včas

Zákon říká, že uplatnit předkupní právo je potřeba před zahájením dražby. Exekutor případně soud pak musí nejprve toto právo přiznat nebo jej může odmítnout. Po začátku dražby již není možné toto právo uplatňovat. Pak má spoluvlastník stejná práva v dražbě jako ostatní dražitelé.

Výhoda předkupního práva

Hlavní výhodou je, že pokud v dražbě učiní 2 dražitelé stejné podání (nabídnou stejné peníze), bude udělen příklep tomu, komu svědčí předkupní právo. Navíc dražitel s předkupním právem nemusí navyšovat nabízenou cenu, ale stačí mu tzv. dorovnávat cenu. Tedy při nabídce jednoho z dražebníků stačí říci “dorovnávám”. Pokud by v dražbě bylo více dražitelů s předkupním právem a dorovnali by podání na stejnou cenu, rozhodne se následně o výherci losem.

Prokázání předkupního práva

Pravidelní čtenáři našeho blogu vědí, že více jak 90% dražeb v České republice je elektronických. Zaměřím se tedy na způsob uplatnění předkupního práva na dražebních portálech s elektronickými dražbami. 

Například na dražebním portálu www.drazby-exekutori.cz , se žádost o uplatnění předkupního práva zadává při registraci na konkrétní dražbu. (Neplést si s registrací na dražebním portále, ta probíhá standardně.)  V momentě přihlášení do dražby je možné se přihlásit jako standardní “dražitel” nebo jako “dražitel s předkupním právem”. Většina dražebních portálů používá stejnou logiku.

Na portále www.okdrazby.cz dokonce můžete vybrat variantu, zda máte předkupní právo (dle speciální listiny) nebo jste spolumajitel nemovitosti.

Následně dražebník (exekutor/soud) zkontroluje, zda máte na předkupní právo nárok. Obecně se tak děje porovnáním registračních údajů na dokumentu “Prokázání totožnosti dražitele” s příslušným listem vlastnictví. Není většinou nutné tento výpis dodávat, protože si dražebník ověří data přímo na Katastru nemovitostí. Pokud právo vyplývá z nějaké konkrétní listiny, může dražebník požádat o její dodání.

Výše uvedené platí u nedobrovolných dražeb. U dobrovolné dražby dokonce musí mít dražebník souhlas všech spoluvlastníků, aby mohl dražbu vůbec vyhlásit.

Dražba s předkupním právem

Probíhá-li samotná dražba, má dražitel s předkupním právem v dražební místnosti většinou k dispozici “tlačítko” s nápisem “Dorovnat”. Navíc má ale k dispozici i standardní okénko, kam může činit příhozy dle vlastního uvážení. Dražební místností zde myslím virtuální dražební místnost na dražebním portálu.

Na co si dát pozor

Nemám-li předkupní právo a chci nemovitost získat, musím vždy nabídnout vyšší cenu než dražitel s tímto právem. Jinak nemovitost nezískám. Máte-li předkupní právo s více lidmi na dražbě, je nutné si vítězství opět pojistit vyšším příhozem. Los při shodném podání může padnout na kohokoliv!

Závěrem - máte-li předkupní právo, uplatněte jej včas. Nenechávejte registraci na poslední chvíli pro případ, že si exekutor vyžádá další dokumenty. Nemáte-li předkupní právo, vždy nabídněte vyšší částku, jinak nemovitost nezískáte.

U fyzických dražeb funguje uplatnění předkupního práva podobně, jen se vše odehrává fyzicky před začátkem dražby. Zde doporučuji mít s sebou na dražbě všechny potřebné dokumenty - výpis z katastru nemovitostí, nabývací titul (doklad jak jsem nemovitost získal), případně další smlouvy.