Je lepší anglická nebo holandská

Aukce není dražba

Pro většinu lidí se jedná o totožnou věc, ale není tomu tak. Slovo „dražba“ používá většina lidí v případě, že se jedná o nemovitost. O „aukcích“ hovoříme v případě uměleckých děl nebo při koupi drobných věcí na Aukru nebo eBay. A to je omyl!

Základní rozdíl mezi aukcí a dražbou je pro mě to, jakým způsobem nakonec nemovitost mohu získat. Následně je s tím spojena také určitá míra rizika a komplikovanost celého procesu.

Zda se jedná o dražbu nebo aukci poznáte většinou již při prvním prostudování nabídky na internetu, zda dražebník uveřejnil a) dražební vyhlášku nebo b) aukční vyhlášku. Dalším rozpoznávacím znamením je to, na jaké zákony se tato vyhláška odvolává.

Dražba

Dražby se u nás řídí Zákonem o veřejných dražbách (Zákon č. 26/2000 Sb.), který si můžete stáhnout ve formátu pdf (stáhnout Zákon č.26/2000 Sb. v PDF). Výjimkou jsou exekutoři, kteří se řídí zákonem 99/1963 Sb. (Občanský soudní řád - jinak také OSŘ) a to zejména dle §335 a následujících.  Jestli ale čtete zákony tak rádi jako já, postačí vám vždy informace v dražební vyhlášce. Na odborné věci jsou zde právníci…

Největší výhodu u dražeb vidím zejména v tom, kdy a jakým způsobem přechází vlastnictví k dané nemovitosti. Pokud se účastníte dražby a nabídnete nejvyšší cenu (tzv. nejvyšší podání), udělí Vám dražebník „Příklep“. Pokud nikdo nevznese námitku dojde k tzv. nabytí právní moci “Usnesení o příklepu”. Pak jen stačí doplatit zbytek ceny a stanete se majiteli nemovitosti.

O tom jak dražby probíhají, jak se registrovat a další detaily, popíši v dalších článcích.

Aukce

Aukce oproti dražbě se výše uvedeným zákonem neřídí. Platí pro ně volnější pravidla daná pouze Občanským zákoníkem a tak víceméně záleží na podmínkách, které si vymyslí dražební společnost. Důležité je si uvědomit, že v případě vítězství v aukci se nestáváte automaticky majitelem, ale zjednodušeně řečeno „vyhráváte" právo uzavřít s majitelem nemovitosti Kupní smlouvu.

Z praxe jsou pak známy případy, kdy k uzavření smlouvy vůbec nedojde, protože se obě strany (vítěz aukce a majitel) nejsou schopny domluvit na podmínkách smluv. Jindy dochází k tomu, že nezveřejněnou podmínkou aukce je dosažení určité „minimální ceny“. Pokud v aukci zvítězíte, ale vaše nejvyšší cena tuto minimální cenu nepřekročí, stejně nemovitost nezískáte.

Dalším nešvarem aukcí je i varianta, kdy se do aukce přihlásí málo zájemců a aukce je na poslední chvíli zrušena.

Fyzická nebo elektronická

Možná vás překvapí, proč toto třídění považuji za důležitější než např. je–li dražba nebo aukce dobrovolná nebo nedobrovolná (nechám na zvláštní článek).

Je-li dražba fyzická nebo elektronická, vypovídá také o náročnosti celého procesu účasti na dražbě a nutných přípravách. Mohu Vás ale uklidnit tím, že dnes je více jak 90% dražeb elektronických, takže je zvládnete z pohodlí domova nebo kanceláře. Následující graf ukazuje poměr všech dražeb a aukcí v ČR, které v ADOLu evidujeme.

Fyzická dražba

Je paradoxně rychlejší a jednodušší než dražba elektronická. Zvláštní, že? U většiny fyzických dražeb je umožněno skládat dražební jistotu v hotovosti přímo v den konání dražby fyzicky „do rukou“ dražebníka. Většinou tyto dražby pořádají exekutoři. K registraci si vezmete občanský průkaz (případně plnou moc manželky) a u právnických osob navíc výpis z Obchodního rejstříku.

Celou dražbu usnadňuje fakt, že všichni sedí ve stejné místnosti a licitátor (ten kdo řídí dražbu) tak má okamžitou zpětnou vazbu. Jakmile nikdo neprojeví zájem nabídnout více, dražebník „udělí příklep“ a je hotovo. Většina dražeb tak trvá od 10 do 30 minut včetně registrace.

Pokud jste nevyhráli, dražebník Vám ihned vrátí složenou dražební jistotu a jedete domů. Největší nevýhodou může být fakt, že jste-li z Karlových Varů a dražba se koná v Přerově, zabijete celý den cestováním s nejistým výsledkem. V tom se ale dle mého názoru zase skrývá ten zajímavý potenciál! Ne každý se může uvolnit z práce nebo ze svých povinností a tak na fyzické dražby chodí většinou méně lidí než na ty elektronické.

Z praxe:

Výjimka potvrzuje pravidlo. Před lety jsme se účastnili fyzické dražby bytu v Brně, jehož cena byla cca 1,5 mil. Kč. Exekutor vzdálený asi 30 km od Brna stanovil minimální cenu cca 400 tis. Kč s minimálním příhozem 50 tis. Kč. Na dražbu se sjelo asi 25 zájemců. Největší „legrace“ byla v tom celém procesu, kdy registrace probíhala v přízemí, peníze se skládaly ve 3. patře. Vynásobte to 25 lidmi a přidejte k tomu fakt, že „dražební číslo“ každý účastník obdržel až v dalším kolečku, po opětovné kontrole všech údajů. Dražba trvala 5 minut, ale další  2,5 hodiny trvalo, než neúspěšní dražitelé vůbec mohli vrátit dražební čísla a dostat své „zálohy“ zpět...

Elektronická dražba

Elektronické dražby jsou oblíbeny určitě všemi zájemci o nemovitosti, kteří díky tomu nemusí plýtvat drahocenným časem. Preferují je i dražebníci, kteří tak zamezili nezákonným spekulacím a dohodám mezi účastníky. Před několika lety to byl způsob výdělku stovek lidí, kteří chodili na dražby a za 10-30 tisíc nabízeli, že nebudou přihazovat a odejdou. Přitom reálný zájem vůbec neměli.

Elektronické dražby se konají na dražebních portálech, kde je nutné se primárně registrovat. Postup najdete vždy v podmínkách portálu nebo v dražební vyhlášce. (Tématu se detailněji budu věnovat jindy.) Složení dražební jistoty probíhá téměř výhradně převodem na účet dražebníka. V daný termín dražby se pak stačí přihlásit  na dražební portál a dražit již můžete odkudkoliv.

Výhodu zde vidím v tom, že ušetříte čas cestováním, ale také se můžete účastnit i několik dražeb ve stejný den. Nevýhodou je ale to, že dražební jistotu musíte poslat převodem na účet v předstihu. Když dražbu nevyhrajete, dražebník vám obvykle pošle peníze zpět během 2-5 dnů. To pak znamená, že danými penězi nemůžete např. 14 dní disponovat...

Anglická nebo holandská

Vraťme se teď k tomu, co vlastně znamená  „anglická dražba“ a „holandská dražba“! Ve skutečnosti se jedná pouze o způsob, jakým probíhá licitace (přihazování peněz) v rámci klasické dražby/aukce. O formě rozhoduje dražebník, který dražbu pořádá.

Anglická dražba

Jedná se o nejčastější způsob licitace, kdy na začátku je stanoveno tzv. nejnižší podání např. 500.000,- Kč a je to nejnižší cena, kterou může někdo nabídnout. Dále se stanoví „minimální příhoz“ např. 5.000,- Kč. Chcete-li nabídnout za nemovitost více než někdo jiný, musíte nabídnou cenu min. o 5.000,- Kč vyšší než je aktuální nabídka. Je možné ale zvýšit cenu i o 100 tis., záleží jen na vás. Vítězí nejvyšší nabídka.

Holandská dražba

Zde se postupuje opačně. Většinou se nabídne tak vysoká cena, že se počítá s tím, že nebude akceptována. Následně dochází k postupnému snižování ceny, dokud někdo neprojeví zájem. Ten, kdo prví akceptuje určitou cenu, vítězí. Čistá forma holandské dražby se u nás téměř nevyskytuje.

V České republice některé společnosti dělají tzv. anglickou formu s postupným snižováním vyvolávací ceny. Při odhadní ceně např. 1 mil. Kč stanoví minimální prodejní cenu 500 tis. Kč, ale vyvolávací cena je 1 mil. Kč. Každých 5 minut se vyvolávací cena sníží např. o 10%, dokud na nabídku některý  z dražitelů nezareaguje. Jakmile někdo např. při 700 tis. učiní podání, licituje se opět nahoru o minimální příhoz (viz. anglická dražba). Pokud se cena sníží na 500 tis. Kč a nikdo neučiní podání, dražba se ruší.