V dnešním článku se věnuji problematice kvality znaleckých posudků, které jsou součástí každé dražby či aukce. Většina investorů se jimi bezhlavě řídí při rozhodování o investicích v řádech milionů korun. Můžeme ale odhadům bezmezně věřit? Já rozhodně ne...
Jak mám věřit odhad(c)ům, když jen u bytů evidujeme v databázi 196 vydražených bytů, za posledních 3,5 roku, které byly prodány za více jak 150% odhadní ceny? Co víc... 51 bytů se vydražilo za více jak 200% odhadní ceny. Jedná se jak o byty v aukcích, tak nedobrovolných dražbách a to z celé ČR. Vycházel jsem z celkem 3.643 vydražených bytů, u kterých známe výslednou cenu dražby.
Nebojte se, toto není důkaz, že dnes už není možné v dražbách koupit zajímavé nemovitosti. Statistika umí, při dobrém výběru dat, hezky zkreslit představu o reálném trhu. Tato čísla jsem si vytáhl proto, že se v současnosti v ADOLu zabýváme myšlenkou na vytvoření jakési „mapy výsledků dražeb“. Za 4 roky působení na trhu známe výsledky dražeb s cenami u téměř 80.000 nemovitostí. To už stojí za to si pohrát s jakousi „cenovou mapou“.
Uvedené statistiky v úvodu a následující 2 extrémní příklady, jsem z databáze vytáhl právě kvůli zdůraznění toho, proč byste neměli bezhlavě věřit publikovaným odhadům.
Příklad z historie
Dražba rodinného domu s pozemky v obci Mukařov-Žernovka
Bylo to v listopadu 2014, když jsem narazil na dražbu rodinného domu. Po celkové analýze dražební vyhlášky a odhadu jsem si řekl, že jsem našel „zlatý důl“. Schválně, podívejte se na dokumenty, které jsem měl k dispozici... a nenechte se zmást fotografií...
Všimli jste si toho také? Torzo rodinného domu s 3.180 m2 pozemků, pár kilometrů od Prahy. Když si pečlivě projdete odhad tak zjistíte, že odhadkyně vůbec nebrala v potaz tržní cenu pozemků. V porovnávací metodě, ve které uvádí 3 rodinné domy vzdálené cca 25km dále od Prahy, vycházela jen z ceny stavby a vůbec nebrala v potaz lokalitu a velikost pozemků... Já počítal mnohem jednodušeji "na prstech" takto: rodinný dům = -200.000 za zbourání, pozemky 3.000 metrů x 1.500/m2 = 4.500.000,- Kč, horší varianta 3,5-4 mil. Kč.
Bohužel tento zlatý důl náhodně objevilo asi dalších 20 lidí:-) Dražba již byla elektronická a bylo poměrně rychle rozhodnuto. I přesto, že jsem nenabídl nejvíce a v dražbě tak neuspěl, pamatuji si dražbu dodnes. Pak věřte tomu co čtete...
Rekapitulace: Odhadní cena 972.900,- Kč, vydraženo za 2.530.000,- Kč tj. za 2,6 násobek odhadní ceny!
Příklad z blízké budoucnosti
Dražba orné půdy 741 m2 v k.ú. Bukovany u Týnce nad Sázavou
Na dražbu mě upozornil kolega, který se věnuje investicím do orné půdy. Dražba proběhne 7.9.2017. Zde se na ni můžete podívat a prostudovat podklady....
Dražební vyhláška Odhad Odkaz na dražbu
No a co je zarážející? Podívejte se na leteckou mapu se zakreslením pozemků (červeně). Uvidíte jejich skutečnou polohu, která nic nevypovídá o vhodnosti pro stavební účely apod. Odhadní cena je bez 2 haléřů 210,- Kč /metr. Z fotografie mi nepřijde, že by pozemky byly v intravilánu obce, že by byly vhodné k výstavbě rodinných domů. Podle všeho se jedná o klasickou zemědělskou půdu s cenou (a to přeháním) 30,- Kč/metr, reálně spíše o 30-50% méně...
Opět nahlédnu do odhadu a vidím, že odhadce určil tabulkovou cenu pozemků necelých 10.000,- Kč. Do porovnávací metody pak ale zahrnul:
Sreality: Prodej pole 3.850 m2 - odkaz...
Jedná se o stavební pozemky přilehlé k obci se sítěmi vzdálenými 40 metrů. Cena 574 Kč /m2.
Sreality: Prodej pole 1.682 m2 Benešov - odkaz
Toto je naopak pozemek přímo u Benešova, vhodný pro „reklamní účely“ blízko budoucí E55.... 208 Kč/m2
Závěrem: Výsledek dražby z roku 2014 známe (první případ), na tom se nic nezmění. Teď si ale pohlídám tuto dražbu zemědělských pozemků, zda za ně někdo 200,- Kč/m2 nabídne. Jedině, že by měl někdo informace, které ani my nemáme J
Shrnutí
Motto dnešního článku bylo: "Nevěřte bezhlavě odhadům ani odhadcům". Chápu, že jsou to jenom lidé z masa a kostí a mám mezi nimi i pár kamarádů. Není to útok na Vás, hoši J Ale pohybuji se v této branži dostatečně dlouho na to abych věděl, že nejde o případy ojedinělé. Odhadce svým posudkem často riskuje maximálně svoji pověst, ale vy v případě špatného rozhodnutí, riskujete ztrátu svých peněz nebo peněz klientů.
Proto: Určitě si ceny porovnávejte s nabídkami na realitních portálech, ptejte se známých realitních makléřů nebo odhadců, kterým důvěřujete. Posuďte vždy sami selským rozumem, zda na investici není něco podezřelého.
Proč je dobrá kvalitní analýza každé dražby? Protože někdy příště napíši o tom opačném konci žebříčku naší statistiky. Tedy o těch případech, kdy investoři odhalili, že odhadní cena je podhodnocena a na nemovitosti pak vydělali super peníze. Vlastně jednou se to povedlo i mně.
A co vy? Taky jste vydělali na dražbě? Nebo prodělali? Napište mi. Třeba zveřejním anonymně i váš příběh, který pomůže motivovat nebo naopak varovat ostatní investory...
