Ptáte se proč byste měli platit exekuci za někoho cizího? Vždyť přece Vy kupujete nemovitost a on dostane peníze, tak ať si je zaplatí sám! Ale… Chcete-li předejít velkým problémům, buďte aktivní a vše zajistěte Vy. Hned se dozvíte proč…

Prvním důvodem je zákaz nakládání s nemovitostí (a s majetkem obecně), který dlužníkovi ukládá Exekuční příkaz. Ten kdo je postižen exekucí by podpisem kupní smlouvy a prodejem nemovitosti porušil zákon. Takový nákup nemovitosti je neplatný. Navíc by ani Katastrální úřad takovouto smlouvu nezapsal. Tudíž byste se vlastníky nestali i přesto, že jste třeba peníze už prodávajícímu předali. Co potom…?

Největší kámen úrazu jakékoliv investice do zadlužených nemovitostí je zcela legitimní. Je to strach investora (zájemce o koupi) dát peníze vlastníkovi na ruku předem. Co když dluhy nesplatí a pojede za ně na dovolenou? Co když pak nepodepíše smlouvy a peníze nevrátí? Co když na něho “skočí” další exekuce? Vlastník nemovitosti zase řeší: “Co když za mě zaplatí jen ty dluhy, já mu prodám nemovitost a pak mi nezaplatí zbytek peněz?” Noviny jsou totiž plné podobných článků o praktikách různých podvodníků a to na obou stranách.

Nejrozumnější postup je tedy nejprve podepsat s vlastníkem zadlužené nemovitosti Smlouvu o smlouvě budoucí kupní (nebere se jako nakládání s nemovitostí). Pak doplatit a ukončit exekuce a teprve poté (ideálně následující den) podepsat kupní smlouvy. A právě kvůli bezpečné realizaci celé transakce, doporučuji osobně zaplatit a pohlídat si ukončení exekucí prodávajícího.

Doplacení exekuce neznamená její ukončení

Součástí příslušenství každé exekuce jsou kromě odměny exekutora také např. úroky z vymáhané částky, náklady na právní zastoupení věřitele apod. V okamžiku doplacení exekuce přichází na řadu Návrh na zastavení exekuce, ale ten musí nabýt právní moci. Tento proces probíhá tak, že exekutor čeká, zda se některá ze stran (dlužník, věřitel) proti návrhu neodvolá např. nezpochybní-li výši jeho odměny, výpočet úroku atd. Je-li vše v pořádku, po cca 14 dnech nabude Usnesení o zastavení exekuce právní moci. V tento moment exekuce zaniká a Exekutor posílá informaci na Katastrální úřad.

Je tedy zřejmé, že podpis Kupní smlouvy je tak odložen o několik týdnů a zvyšuje se riziko, že si prodávající prodej rozmyslí nebo se objeví další dluhy.

Abyste se uvedeným rizikům vyhnuli, postupujte následovně. Doporučuji všechny zjištěné dluhy tj. výši, číslo účtu věřitele a variabilní symbol platby uvést jeden po druhém do Smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Budou uvedeny jako jednotlivé “části kupní ceny”, které budou uhrazeny přímo kupujícím, tedy vámi. Co se týká exekučních dluhů doporučuji přímo s prodávajícím navštívit osobně Exekutorský úřad, na místě dluhy uhradit a prodávajícího nechat podepsat tzv. Vzdání se práva odvolání k nákladům na exekuci. Díky tomu většinou ihned Exekutor exekuci zastaví a pošle příslušné dokumenty na Katastrální úřad.

Je-li exekucí více nebo se majitel nemá k tomu navštěvovat s Vámi exekutorské úřady, nechte si vystavit plnou moc a vše si zajistěte sami. Plná moc musí mít samozřejmě ověřený podpis zmocnitele. Vzor plné moci si můžete stáhnout ZDARMA (stáhnout vzor plné moci).

PS: Budu rád za Vaše komentáře. Máte-li námět na další článek, napište mi.