Převod zadlužené nemovitosti

V předchozích článcích jsem psal o tom, jak vytipovat zadlužené nemovitosti, na co si dát pozor při jejich nákupu a jak je financovat. Dnes bych popsal převod nemovitosti a administrativu spojenou s pořízením zadlužené nemovitosti.

Dražba

Do dražby je nejdříve nutné se přihlásit. Jde-li o fyzickou dražbu, většinou postačí složit dražební jistotu v den dražby v hotovosti. S občanským průkazem nebo výpisem z Obchodního rejstříku se stačí dostavit na místo jejího konání. Dokumenty jsou vyžadovány podle toho, zda kupujete nemovitost jako fyzická osoba nebo jako firma.

U elektronické dražby je nicméně nutná registrace na dražebním portálu předem. Na něm najdete registrační formulář a do něho uvedete tyto údaje: jméno a adresa kupujícího, RČ nebo IČ firmy, číslo účtu pro vrácení jistoty. Následně buď s ověřenými podpisy zašlete dokument na požadovanou adresu, nebo rychlejší způsob je zajít na Czechpoint a udělat tzv. elektronickou konverzi dokumentu. Dostanete přístup k souboru, který pošlete na dražební portál emailem. Potom složíte dražební jistotu převodem na určený účet.

Co když dražbu vyhrajete?

Pokud Vám dražební tzv. „udělí příklep“ a Vy se stanete majitelem nemovitosti, ještě není vyhráno. Nejprve musíte počkat, než „Usnesení o příklepu“ nabude právní moci, což můžete trvat 2-3 týdny. POZOR: někteří exekutoři Vám pak nedají vědět a je potřeba termín nabytí hlídat – ideálně dotázat se emailem nebo telefonicky. (Ke stažení kompletní seznam exekutorů v ČR.)Když usnesení nabude právní moci, začíná běžet lhůta k doplacení „nejvyššího podání“ tj. částky, kterou jste nabídli za odkup nemovitosti ponížené o již složenou dražební jistotu.

V momentě, kdy doplatíte tuto částku, exekutor zasílá na Katastrální úřad informaci o tom, že jste novým vlastníkem nemovitosti. Vklad dnes trvá zhruba měsíc a to z důvodu ochranné 21 denní lhůty.

POZOR: Bude trvat ještě několik měsíců, kdy na katastru nemovitostí bude takový „zvláštní stav“, kdy se na výpisu (listu vlastnictví) objevíte jako nový majitel, ale budou tam zapsány exekuce bývalého vlastníka. Tyto dluhy na Vás nepřecházejí, jen jejich výmazu ještě musí předcházet rozhodnutí exekutora o tom, co udělá se získanými penězi tzv. Usnesení o rozvrhu. Jakmile exekutor tento krok udělá, zašle informaci o zrušení exekucí i na příslušný Katastrální úřad.

Koupě

Postup v případě koupě je o něco jednodušší, protože zde nefiguruje třetí instance v podobě Exekutorského úřadu. Pokud chcete koupit zadluženou nemovitost, na které váznou exekuce, není to možné. V momentě podpisu kupní smlouvy nesmí mít vlastník nařízenu žádnou exekuci. Exekuční příkaz mu totiž zakazuje jakékoliv nakládání s nemovitostmi a s majetkem obecně.

Pokud tedy takovou nemovitost koupit chcete, musí nejdříve dojít ke zrušení / doplacení všech exekucí. Předpokládejme tedy, že nemovitost má dostatečnou hodnotu na to, že se Vám vyplatí doplatit exekuce vlastníka, nemovitost odkoupit a ještě realizovat zisk resp. ušetřit na jejím nákupu. (O tom jak prověřit všechny dluhy majitele nemovitosti napíši příště.)

Doporučuji začít podpisem Smlouvy o smlouvě budoucí kupní, která ještě není považována za právní úkon nakládání s nemovitostí. V této smlouvě by měly být kromě standardních věcí popsány zejména všechny známé dluhy vlastníka nemovitosti. Nejlepší variantou je doplatit tyto dluhy jako první část kupní ceny.

Po podpisu smlouvy přichází druhý krok, kdy rozešlete peníze přímo na účty věřitelů, abyste minimalizovali riziko, že peníze předáte prodávajícímu a on je na splacení dluhů nepoužije.

POZOR! Je nutné si uvědomit, že exekuce nekončí jejím doplacením. Exekutor totiž ještě musí počkat na nabytí právní moci rozhodnutí o ukončení exekuce. To je nutné zejména z důvodu možného napadení jeho odměny a příslušenství. Z tohoto důvodu doporučuji mít od dlužníka podepsanou plnou moc (vzor zde ke stažení). S penězi pak ideálně navštívit exekutora osobně a na místě se tzv. „vzdát práva odvolání“. Tímto vzdáním se práva odvolání může nabýt rozhodnutí u ukončení právní moci a exekuce je zastavena okamžitě.

Kupní smlouva by měla být ideálně podepsána až další den po ukončení poslední exekuce (ne po doplacení viz. předchozí odstavec). V kupní smlouvě je dobré zmínit, že na nemovitosti ještě váznou v Katastru nemovitostí exekuce, ale že vlastník prohlašuje, že byly již doplaceny. Než zápis kupní smlouvy projde řízením na Katastru nemovitostí, bude již většina dluhů vymazána. I zde platí pro zápis lhůta na katastru v délce 21 dní.